Průvodce 2026 pro vlastníky nemovitostí, kteří nejsou rezidenty ve Španělsku
Pokud vlastníte nemovitost ve Španělsku a pronajímáte ji, možná se ptáte: Mohou pronajímat svou španělskou nemovitost bez placení daní?
Jednoduchá odpověď je ne.
Pokud dostáváte příjem z pronájmu nemovitosti ve Španělsku, tento příjem musíte obvykle deklarovat Španělské daňové agentuře. To platí bez ohledu na to, zda pronajímáte svou nemovitost na dlouhou dobu, krátkou dobu, soukromě, prostřednictvím realitní kanceláře nebo prostřednictvím platforem jako Airbnb, Booking.com nebo Vrbo.
Pro vlastníky nemovitostí, kteří nejsou rezidenty, se příjem z pronájmu deklaruje pomocí Modelo 210, španělského daňového přiznání pro nerezidenty.
Příjem z pronájmu ve Španělsku je zdanitelný
Jakékoli peníze, které obdržíte z pronájmu své španělské nemovitosti, jsou považovány za zdanitelný příjem ve Španělsku.
To zahrnuje:
Prázdninové pronájmy
Příjem z Airbnb
Pronájmy přes Booking.com
Pronájmy přes Vrbo
Krátkodobé turistické pronájmy
Sezónní pronájmy
Dlouhodobé bytové pronájmy
Soukromé pronájmy
I když pronajímáte svou nemovitost pouze na několik týdnů v roce, příjem stále potřebuje být deklarován.
Mnoho zahraničních vlastníků mylně věří, že malý příjem z pronájmu nehraje žádnou roli, nebo že daň se vztahuje pouze v případě, že je nemovitost pronajatá po celý rok. To je nesprávné. Ve Španělsku je příjem z pronájmu zdanitelný od prvního eura.
Co když nejsem rezident ve Španělsku?
Pokud nejste daňovým rezidentem ve Španělsku, ale vlastníte španělskou nemovitost, stále máte povinnost platit španělské daně z příjmu generovaného ve Španělsku.
To znamená, že pokud vaše španělská nemovitost generuje příjem z pronájmu, musíte jej deklarovat ve Španělsku, i když:
Žijete v jiné zemi
Nájem je placen do cizího bankovního účtu
Nájemce je ze zahraničí
Rezervace byla provedena prostřednictvím mezinárodní platformy
Už platíte daně ve své domovské zemi
Španělsko zdaní příjem spojený se španělskou nemovitostí, protože nemovitost se nachází ve Španělsku.
Jaký daňový formulář používají nerezidenti?
Vlastníci nemovitostí, kteří nejsou rezidenty, obvykle deklarují španělský příjem z pronájmu pomocí Modelo 210.
Modelo 210 se používá pro španělskou daň z příjmu nerezidentů, také nazývána IRNR.
Pokud má nemovitost více než jednoho vlastníka, každý vlastník obvykle musí předložit svůj vlastní Modelo 210 na základě svého podílu na vlastnictví.
Například, pokud dva lidé vlastní nemovitost po 50 procentech, každý vlastník deklaruje 50 procent příjmu z pronájmu a platí daně ze své vlastní části.
Je možné se vyhnout dani, pokud pronajímáte soukromě?
Ne.
Na tom nezáleží, zda pronajímáte prostřednictvím platformy, agenta, přítele nebo přímo hostům. Povinnost deklarovat příjem z pronájmu stále existuje.
Soukromý příjem z pronájmu je také zdanitelný příjem.
Pokud se pokoušíte vyhnout dani přijetím hotovostních plateb nebo používáním cizího bankovního účtu, může to způsobit problémy, pokud je později příjem zjištěn. Španělské daňové úřady mohou požádat o informace, porovnat data a uložit pokuty za nevyhlášený příjem.
Hlásí Airbnb a Booking.com příjem z pronájmu?
Plattformy pro prázdninové pronájmy jsou stále více propojeny se systémy daňového hlášení a regulačními kontrolami. To znamená, že španělské úřady mohou již mít přístup k informacím o turistických pronájmech, vlastnících nemovitostí, rezervačních platformách a příjmu z pronájmu.
Z tohoto důvodu je nehlášení příjmu z pronájmu stále riskantnější.
Pokud Španělská daňová agentura obdrží informace z platformy, ale nevidí odpovídající deklaraci Modelo 210, může vlastník obdržet žádost o daň, pokutu nebo oznámení o inspekci.
Jakou daň platí nerezidenti z příjmu z pronájmu?
Daňová sazba závisí především na tom, kde jste daňovým rezidentem.
Rezidenti EU a EHP
Nerezidentní vlastníci, kteří jsou daňovými rezidenty v EU nebo EHP, obvykle platí 19 procent z čistého zisku z pronájmu.
To znamená, že určité náklady spojené s pronájmem mohou být obvykle odečteny před výpočtem daně.
Povolené odčitatelné náklady mohou zahrnovat:
Společenské poplatky
Daň z nemovitosti IBI
Pojištění nemovitosti
Opravy a údržba
Údržba
Náklady na energie placené vlastníkem
Poplatky za agentury
Poplatky za správu nemovitostí
Náklady na reklamu
Provize platforem
Úrok z hypotéky spojený s nemovitostí
Náklady musí být obvykle řádně zdokumentovány fakturami a musí souviset s pronájmem.
Nerezidenti mimo EU
Nerezidentní vlastníci z mimo EU nebo EHP tradičně platí 24 procent z hrubého příjmu z pronájmu, aniž by odečítali náklady.
Nicméně, daňové zacházení může záviset na zemi pobytu vlastníka, platných předpisech a možných právních změnách, takže vlastníci mimo EU by si měli důkladně zkontrolovat svou situaci před podáním.
Příklad: Výpočet daní z pronájmu pro rezidenty EU
Majitel ze Švédska pronajímá byt v Esteponě.
Roční příjem z pronájmu: 10 000 €
Povolené náklady: 3 000 €
Zdanitelný zisk: 7 000 €
Daňová sazba: 19 procent
Daň k zaplacení: 1 330 €
Příklad: Výpočet daní z pronájmu pro nerezidenty mimo EU
Majitel z Velké Británie pronajímá byt v Marbelle.
Roční příjem z pronájmu: 10 000 €
Daňová sazba: 24 procent
Náklady nejsou odečteny v tomto zjednodušeném příkladu
Daň k zaplacení: 2 400 €
Co když pronajímám pouze na pár týdnů?
Stále musíte deklarovat příjem z pronájmu.
I občasný příjem z prázdninového pronájmu musí být obvykle hlášen. Pokud pronajímáte svůj španělský domov pouze na jeden týden během léta, tento příjem je stále zdanitelný ve Španělsku.
Zbytek roku může také vytvořit oddělenou daňovou povinnost, pokud je nemovitost k dispozici pro osobní užívání. To se nazývá příspěvek na daň z příjmu, který se také vztahuje na mnoho nerezidentních vlastníků nemovitostí.
Co když nemovitost nepronajímám?
Pokud vůbec nepronajímáte svou španělskou nemovitost, můžete stále potřebovat podávat Modelo 210 pro daň z příspěvku.
Toto je samostatná daň pro nerezidentní vlastníky, kteří mají španělskou nemovitost k dispozici pro osobní užívání.
Jednoduše řečeno:
Pokud pronajímáte nemovitost, deklarujete příjem z pronájmu.
Pokud ji nepronajímáte, můžete deklarovat zdaněný příjem.
Pokud pronajímáte část roku a používáte ji soukromě část roku, mohou se obě výpočty vztahovat.
Co se stane, pokud pronajímáte, aniž byste deklarovali daně?
Pokud příjem z pronájmu není deklarován, může Španělská daňová agentura účtovat:
Nepoddané daně
Úroky z pozdních plateb
Příplatky
Pokuty
Dodatečné kontroly nebo daňové vyšetřování
Čím déle daň zůstává nezaplacená, tím dražší může být problém.
Nepropadený příjem z pronájmu také může komplikovat prodej nemovitosti, žádosti o licence, správu dědictví nebo řešení budoucích daňových kontrol.
Potřebuji turistickou licenci?
Daňové a turistické licenční povinnosti jsou různé.
Platební daně automaticky neznamená, že vaše nemovitost je legálně registrována pro turistické pronájmy. V závislosti na regionu, obci a pravidlech společenství můžete také potřebovat turistickou licenci nebo registrační číslo.
V oblastech jako Andalusie, Costa del Sol, Málaga, Marbella, Estepona, Manilva, Alicante, Valencia, Baleárské ostrovy a Kanárské ostrovy mohou být pravidla pro turistické pronájmy přísná a mohou se měnit.
Před reklamou vaší nemovitosti na krátkodobý pronájem byste měli zkontrolovat místní požadavky.
Mohou být náklady odečteny?
Pokud jste daňovým rezidentem EU nebo EHP, obvykle můžete odečíst způsobilé náklady spojené s pronájmem.
Nicméně, náklady by měly být:
Přímo spojené s pronájmem
Podporovány fakturami nebo účtenkami
Správně přiděleny mezi pronajaté a nepronajaté období
Deklarovány pouze v poměru k vaší vlastnické části
Například, pokud byla vaše nemovitost pronajata po dobu 90 dní a používána soukromě po zbytek roku, ne všechny roční náklady nemusí být plně odečitatelné.
Nejčastější chyby vlastníků nemovitostí
Mnoho nerezidentních vlastníků dělá jednoduché, ale nákladné chyby, například:
Myšlení, že příjem z Airbnb je bez daní
Nehlášení krátkých pronájmů
Zapomínání, že každý vlastník podává samostatně
Deklarování celého příjmu pouze pod jedním vlastníkem
Odečítání nákladů bez faktur
Ignorování období, které nebylo pronajato
Chybějící termíny pro Modelo 210
Popletou pravidla pro turistické licence s daňovými pravidly
Věřit, že platby z cizích bank jsou neviditelné
Správný podání pomáhá předejít problémům později.
Mohu podat Modelo 210 sám?
Ano.
Mnoho nerezidentních vlastníků nemovitostí si raději podá Modelo 210 online sami místo placení drahých poplatků advokátům nebo účetním.
S pravým online systémem můžete krok za krokem zadat detaily své nemovitosti, příjem z pronájmu, procento vlastnictví a náklady. Systém může pomoci správně vypočítat daň a připravit deklaraci.
To je obzvlášť užitečné pro vlastníky, kteří chtějí jednoduchý, cenově dostupný a bezpečný způsob, jak se udržet v souladu ve Španělsku.
Proč je lepší řádně deklarovat příjem z pronájmu
Deklarování vašeho příjmu z pronájmu vám přináší klid.
Pomáhá vám:
Vyhnout se pokutám
Udržet si čistý daňový záznam ve Španělsku
Dodržovat španělské pravidla pronájmu
Připravit lepší záznamy pro budoucí prodeje
Redukovat riziko z hlášení platforem
Rozumět svému skutečnému zisku z pronájmu
Udržet si pořádek jako nerezidentní vlastník
Pro většinu vlastníků je placení správné daně mnohem levnější než řešení pokut později.
Konečná odpověď: Mohu pronajímat svou španělskou nemovitost bez placení daně?
Ne. Pokud pronajímáte svou španělskou nemovitost a dostáváte příjem, obvykle musíte tento příjem deklarovat ve Španělsku.
Pro nerezidentní vlastníky se to obvykle provádí prostřednictvím Modelo 210.
Ať už pronajímáte svou nemovitost na týden nebo po celý rok, prostřednictvím Airbnb nebo soukromě, byste měli správně deklarovat španělský příjem z pronájmu.
Podávejte svou španělskou daň z pronájmu online
Na EasySpanishTax.com usnadňujeme nerezidentním vlastníkům nemovitostí podání Modelo 210 online.
Naše platforma je navržena pro zahraniční vlastníky, kteří chtějí jednoduchý, cenově dostupný a bezpečný způsob, jak deklarovat španělskou daň z nemovitosti bez složité byrokracie nebo drahých právních poplatků.
Pokud pronajímáte svoji španělskou nemovitost, nenechávejte své daňové povinnosti na později, dokud se to nestane problémem.
Začněte s deklarací Modelo 210 ještě dnes na EasySpanishTax.com a zůstaňte v souladu ve Španělsku.