At købe ejendom i Spanien er en drøm for mange internationale købere. Uanset om du køber en ferielejlighed på Costa del Sol, en villa i Alicante, et pensionshus på Mallorca eller en investerings ejendom til udlejning, forbliver Spanien en af Europas mest attraktive ejendomsmarkeder.
Men før du køber, er det vigtigt at forstå én ting klart: eje ejendom i Spanien medfører skatteforpligtelser.
Mange udenlandske købere fokuserer på købsprisen, notaromkostninger og juridiske omkostninger, men glemmer de årlige skatter, der fortsætter efter afslutningen. Hvis du er en ikke-bosat ejendomsejer i Spanien, skal du muligvis betale lokal ejendomsskat, indgive Modelo 210, erklære lejeindtægter og holde vigtige dokumenter organiseret hvert år.
Denne guide forklarer de centrale spanske ejendomsskatteforpligtelser, du skal kende før og efter køb af en ejendom i Spanien.
1. Skatter ved køb af ejendom i Spanien
Når du køber en ejendom i Spanien, afhænger skatterne af, om ejendommen er en videresalgsejendom eller en nybygget ejendom.
For en videresalgsejendom betaler købere normalt ejendomsoverdragelsesskatter, kendt som ITP. Satsen afhænger af den region, hvor ejendommen er beliggende, og beregnes normalt som en procentdel af købsprisen eller den officielle referenceværdi.
For en nybygget ejendom, der er købt direkte fra en udvikler, betaler købere normalt moms, kendt som IVA, plus stempelafgift, kendt som AJD. I de fleste tilfælde er den boligrelaterede moms 10%, mens AJD varierer afhængigt af den autonome region.
Dette betyder, at købere altid bør beregne de samlede købsomkostninger, før de afgiver et tilbud. I mange områder af Spanien kan de samlede købsomkostninger tilføje omkring 10% til 15% oven i ejendomsværdien.
2. IBI: Den årlige lokale ejendomsskat
Når du ejer en ejendom i Spanien, skal du betale IBI hvert år.
IBI står for Impuesto sobre Bienes Inmuebles og er den lokale ejendomsskat, der opkræves af kommunen. Den ligner boligskat i andre lande.
IBI er baseret på den kadastrede værdi af ejendommen, ikke markedsværdien. Den kadastrede værdi er normalt lavere end den reelle markedsværdi og kan findes på IBI-kvitteringen.
Enhver ejendomsejer i Spanien skal betale IBI, uanset om de er bosiddende eller ikke-bosiddende, og uanset om ejendommen bruges privat eller udlejes.
3. Basura: Affaldsindsamlingsskat
I mange kommuner betaler ejendomsejere også en affaldsindsamlingsskat, almindeligvis kaldet basura.
Denne opkræves normalt separat fra IBI, men i nogle områder kan den fremgå sammen med andre lokale skatter. Beløbet afhænger af kommunen og typen af ejendom.
Selv hvis ejendommen kun bruges til ferie, kan basura stadig være betalingspligtig.
4. Modelo 210: Skat for ikke-bosatte
En af de vigtigste skatteforpligtelser for udenlandske ejendomsejere i Spanien er Modelo 210.
Modelo 210 er den spanske skatteformular, der bruges af ikke-bosatte til at erklære indkomst relateret til Spanien. Hvis du ejer en ejendom i Spanien, men ikke er skattebosat i Spanien, skal du muligvis indgive Modelo 210 hvert år.
Mange ejendomsejere er overraskede over at finde ud af, at Modelo 210 stadig kan være påkrævet, selvom ejendommen ikke udlejes. Dette skyldes, at Spanien anvender en form for skattepligtig indkomst på ikke-bosatte ejendomsejere, der har en ejendom til personlig brug.
Enkelt sagt mener Spanien, at eje en anden bolig har en skattepligtig fordel, selvom du ikke modtager lejeindtægter.
5. Hvis du ikke udlejer din ejendom
Hvis din spanske ejendom kun bruges som feriehus, anden bolig eller privat familieejendom, skal du normalt stadig indgive Modelo 210 som ikke-bosat.
Dette kaldes ofte for ikke-bosat formodet indkomstskat.
Beregningen er generelt baseret på:
Den kadastrede værdi af ejendommen
Om den kadastrede værdi er blevet revideret
Din ejerandel
Antallet af dage du ejede ejendommen i skatteåret
Dit skattemæssige bopælsland
Den gældende skattesats
Dette er, hvor mange ejendomsejere laver fejl, især når der er to eller flere ejere. I de fleste tilfælde skal hver ejer indgive i forhold til deres ejerandel.
6. Hvis du udlejer din ejendom
Hvis du udlejer din spanske ejendom, bliver skattesituationen mere detaljeret.
Ikke-bosatte ejere skal erklære lejeindtægter i Spanien ved hjælp af Modelo 210. Afhængigt af hvor du er skattemæssigt bosat, kan der gælde forskellige regler vedrørende fradragsberettigede udgifter.
EU- og EØS-bosatte kan normalt trække visse ejendomsspecifikke omkostninger fra, såsom fællesskabsgebyrer, forsikring, reparationer, rente på realkreditlån og forvaltningsomkostninger, forudsat at de er korrekt dokumenterede og relateret til udlejningsaktiviteten.
Ikke-EU-bosatte beskattes ofte af brutto lejeindtægter, hvilket betyder, at udgifter muligvis ikke kan fradrages på samme måde.
Dette gør korrekt skatteindberetning særligt vigtig for udlejere, ejendomsejere af ferieleje og investeringskøbere.
7. Formue skat og solidaritet skat
Nogle ejendomsejere skal muligvis også overveje spansk formueskat eller den midlertidige solidaritetsskat på store formuer.
Denne skat påvirker normalt ejere med højere værdier i Spanien. Reglerne afhænger af den samlede værdi af dine spanske aktiver, realkreditlån, fradrag og den region, hvor ejendommen er beliggende.
Ikke hver udenlandsk køber vil blive påvirket, men luksus ejendomskøbere bør altid tjekke dette før køb.
8. Skat ved salg af ejendom i Spanien
Skatteforpligtelserne stopper ikke, når du sælger.
Når en ikke-bosat sælger en ejendom i Spanien, tilbageholder køberen normalt 3% af salgsprisen og betaler det til den spanske skattemyndighed på vegne af sælgeren.
Dette er en forskudsbetaling mod mulig kapitalgevinstskat.
Hvis sælgeren har haft en gevinst, kan skatten være gældende. Hvis der ikke er nogen gevinst, eller hvis de 3% der er tilbageholdt er højere end den endelige skattepligt, kan sælgeren muligvis ansøge om en refusion.
Sælgere skal muligvis også betale Plusvalía Municipal, en lokal skat relateret til stigningen i jordværdien.
9. Hvorfor god dokumentorganisation er vigtig
Køb og eje af ejendom i Spanien involverer mange dokumenter. Disse kan omfatte:
Skødet
NIE-certifikat
Passkopi
IBI-kvitteringer
Basura-kvitteringer
Boligforsikring
Fællesskabsgebyrdokumenter
Forsyningskontrakter
Realkreditdokumenter
Lejeindtægtsregistre
Tidligere Modelo 210-erklæringer
Skattebetalingskvitteringer
At holde disse dokumenter organiseret er vigtigt. De kan være nødvendige til skatteindberetning, forsikringskrav, salg af ejendommen, ændring af forsyninger, ansøgning om udlejningslicenser eller håndtering af advokater og banker.
EasySpanishTax.com giver registrerede brugere mulighed for at gemme ejendomsdokumenter i deres konto, hvilket gør det lettere at holde alt på ét sted.
10. Almindelige fejl, som udenlandske ejendomsejere begår
Mange ikke-bosatte ejendomsejere laver de samme fejl efter køb af ejendom i Spanien.
Nogle mener, at de kun skal betale IBI og glemmer Modelo 210. Andre mener, at Modelo 210 kun gælder, hvis ejendommen er udlejet. Nogle par antager, at de kan indgive én erklæring sammen, selv når hver ejer muligvis skal erklære deres egen andel.
Andre almindelige fejl inkluderer at bruge den forkerte kadastrede værdi, at misse frister, ikke erklære lejeindtægter korrekt eller ikke opbevare skattebetalingskvitteringer.
Disse fejl kan normalt undgås med de rigtige oplysninger og et simpelt indgivelsessystem.
11. Hvordan EasySpanishTax.com hjælper ikke-bosatte ejendomsejere
EasySpanishTax.com blev oprettet for at gøre spansk skatteindberetning for ikke-bosatte lettere, hurtigere og mere overkommelig.
I stedet for at betale dyre årlige gebyrer eller kæmpe med komplicerede skemaer kan ejendomsejere bruge en enkel DIY online platform til at forberede og indgive Modelo 210.
Webstedet er designet til udenlandske ejendomsejere, der ønsker en klar, praktisk og omkostningseffektiv måde at overholde spanske skatteforpligtelser.
Med EasySpanishTax.com kan brugere:
Vurdere deres skat med Modelo 210 Skat Calculator
Indgive Modelo 210 online
Opbevare ejendomsdokumenter i deres konto
Holde tidligere erklæringer organiseret
Spare tid på fremtidige indgivelser
Administrere spanske ejendomsskatteforpligtelser fra udlandet
12. Før du køber, tænk ud over købsprisen
At købe ejendom i Spanien kan være en fantastisk investering og livsstilsbeslutning, men det er vigtigt at forstå de løbende ansvar.
Før du afslutter et køb, bør udenlandske købere tjekke:
Hvilken købeskat der gælder
Den årlige IBI-omkostning
Om basura opkræves separat
Den kadastrede værdi af ejendommen
Om Modelo 210 skal indgives
Om lejeindtægten skal erklæres
Om formueskat kunne gælde
Hvilke dokumenter der skal opbevares til fremtidige skatteindgivelser
At forstå disse punkter før køb hjælper med at undgå overraskelser senere.
Spansk ejendomseje er ikke kompliceret, når du ved, hvad du kan forvente. Nøglen er at forstå dine skatteforpligtelser fra begyndelsen og forblive organiseret hvert år.
Hvis du er en ikke-bosat ejendomsejer i Spanien, er Modelo 210 en af de vigtigste årlige skatteforpligtelser at huske. Uanset om din ejendom er udlejet eller kun bruges privat, skal du muligvis stadig indgive.
EasySpanishTax.com gør processen enkel, hurtig og overkommelig, hvilket hjælper udenlandske ejendomsejere i Spanien med at forblive compliant uden unødvendig stress.
Brug EasySpanishTax.com Modelo 210 Skat Calculator for at vurdere din skat, oprette din konto og administrere din spanske ejendomsskatteindgivelse online.