Przewodnik na 2026 rok dla właścicieli nieruchomości niebędących rezydentami w Hiszpanii
Jeśli posiadasz nieruchomość w Hiszpanii i wynajmujesz ją, możesz się zastanawiać: Czy mogę wynająć swoją hiszpańską nieruchomość bez płacenia podatku?
Prosta odpowiedź brzmi nie.
Jeśli otrzymujesz dochody z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii, ten dochód musi być zazwyczaj zgłoszony do hiszpańskiej agencji podatkowej. Dotyczy to zarówno wynajmu długoterminowego, krótkoterminowego, prywatnego, przez agenta nieruchomości, jak i przez platformy takie jak Airbnb, Booking.com czy Vrbo.
Dla właścicieli nieruchomości niebędących rezydentami, dochód z wynajmu zgłasza się za pomocą Modelo 210, hiszpańskiego zeznania podatkowego dla osób niebędących rezydentami.
Dochody z wynajmu w Hiszpanii są opodatkowane
Wszelkie pieniądze, które otrzymujesz z wynajmu swojej hiszpańskiej nieruchomości, są uważane za opodatkowany dochód w Hiszpanii.
To obejmuje:
Wynajem wakacyjny
Dochody z Airbnb
Wynajem przez Booking.com
Wynajem przez Vrbo
Krótkoterminowe wynajmy turystyczne
Sezonowe wynajmy
Długoterminowe wynajmy mieszkalne
Prywatne umowy najmu
Nawet jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość tylko przez kilka tygodni w roku, dochód ten wciąż musi być zadeklarowany.
Wielu zagranicznych właścicieli błędnie uważa, że niewielki dochód z wynajmu nie ma znaczenia, lub że podatek obowiązuje tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana przez cały rok. To jest nieprawda. W Hiszpanii dochód z wynajmu jest opodatkowany od pierwszego euro otrzymanego.
A co jeśli nie jestem rezydentem w Hiszpanii?
Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, ale posiadasz hiszpańską nieruchomość, wciąż jesteś zobowiązany do zapłaty hiszpańskiego podatku od dochodów uzyskiwanych w Hiszpanii.
To oznacza, że jeśli Twoja hiszpańska nieruchomość generuje dochód z wynajmu, musisz go zadeklarować w Hiszpanii, nawet jeśli:
Mieszkasz w innym kraju
Czynsz jest wpłacany na zagraniczne konto bankowe
Najemca pochodzi spoza Hiszpanii
Rezerwacja została dokonana przez międzynarodową platformę
Już płacisz podatek w swoim kraju
Hiszpania opodatkowuje dochód związany z hiszpańską nieruchomością, ponieważ nieruchomość znajduje się w Hiszpanii.
Jakie formularze podatkowe używają osoby niebędące rezydentami?
Właściciele nieruchomości niebędący rezydentami zazwyczaj zgłaszają hiszpański dochód z wynajmu za pomocą Modelo 210.
Modelo 210 jest używany do hiszpańskiego podatku dochodowego dla osób niebędących rezydentami, znanego również jako IRNR.
Jeśli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, każdy właściciel zazwyczaj musi złożyć swój własny Formularz 210 na podstawie swojego procentu własności.
Na przykład, jeśli dwie osoby posiadają nieruchomość w 50 procentach każda, każdy właściciel zgłasza 50 procent dochodu z wynajmu i płaci podatek na swoją część.
Czy możesz uniknąć podatku, wynajmując prywatnie?
Nie.
Nie ma znaczenia, czy wynajmujesz przez platformę, agenta, przyjaciela czy bezpośrednio gościom. Obowiązek zgłoszenia dochodu z wynajmu nadal istnieje.
Prywatny dochód z wynajmu nadal jest opodatkowanym dochodem.
Próba unikania podatku poprzez przyjmowanie płatności gotówkowych lub korzystanie z zagranicznego konta bankowego może stworzyć problemy, jeśli dochód zostanie później wykryty. Hiszpańskie organy podatkowe mogą zażądać informacji, porównać dane i nałożyć kary za niezadeklarowany dochód.
Czy Airbnb i Booking.com zgłaszają dochody z wynajmu?
Platformy wynajmu wakacyjnego są coraz bardziej połączone z systemami zgłaszania podatków i kontrolami regulacyjnymi. To oznacza, że hiszpańskie władze mogą już mieć dostęp do informacji o działalności wynajmu turystycznego, właścicielach nieruchomości, platformach rezerwacyjnych i dochodach z wynajmu.
Z tego powodu niewskazywanie dochodów z wynajmu staje się coraz bardziej ryzykowne.
Jeśli hiszpańska agencja podatkowa otrzyma informacje z platformy, ale nie zobaczy odpowiadającego zgłoszenia Modelo 210, właściciel może otrzymać wezwanie do zapłaty podatku, karę lub zawiadomienie o inspekcji.
Ile podatku płacą osoby niebędące rezydentami od dochodów z wynajmu?
Stawka podatku zależy głównie od tego, w którym kraju jesteś rezydentem podatkowym.
Rezydenci UE i EOG
Właściciele niebędący rezydentami, którzy są rezydentami podatkowymi w UE lub EOG, zazwyczaj płacą 19 procent od zysku netto z wynajmu.
To oznacza, że pewne wydatki związane z wynajmem mogą być zazwyczaj odliczane przed obliczeniem podatku.
Możliwe wydatki do odliczenia mogą obejmować:
Opłaty wspólnotowe
Podatek IBI od nieruchomości
Ubezpieczenie nieruchomości
Naprawy i konserwacja
Koszty sprzątania
Koszty mediów opłacane przez właściciela
Opłaty agencji
Opłaty za zarządzanie nieruchomością
Opłaty reklamowe
Opłaty platformowe
Odsetki hipoteczne związane z nieruchomością
Wydatki muszą zazwyczaj być odpowiednio udokumentowane fakturami i muszą dotyczyć działalności wynajmu.
Rezydenci spoza UE
Właściciele niebędący rezydentami z poza UE lub EOG tradycyjnie płacili 24 procent od brutto dochodu z wynajmu, bez odliczania wydatków.
Jednakże traktowanie podatkowe może zależeć od kraju rezydencji właściciela, obowiązujących zasad oraz możliwych zmian prawnych, więc właściciele spoza UE powinni dokładnie sprawdzić swoją sytuację przed złożeniem.
Przykład: Obliczenie podatku dla rezydenta UE
Szwedzki właściciel wynajmuje mieszkanie w Esteponie.
Roczny dochód z wynajmu: 10 000 €
Dozwolone wydatki: 3 000 €
Zysk opodatkowany: 7 000 €
Stawka podatku: 19 procent
Podatek do zapłaty: 1 330 €
Przykład: Obliczenie podatku dla rezydenta spoza UE
Brytyjski właściciel wynajmuje mieszkanie w Marbelli.
Roczny dochód z wynajmu: 10 000 €
Stawka podatku: 24 procent
Wydatki nieodliczone w tym uproszczonym przykładzie
Podatek do zapłaty: 2 400 €
A co jeśli wynajmuję tylko przez kilka tygodni?
Wciąż musisz zgłosić dochód z wynajmu.
Nawet okazjonalny dochód z wynajmu wakacyjnego musi być zazwyczaj zgłoszony. Jeśli wynajmujesz swój hiszpański dom tylko na tydzień latem, ten dochód nadal jest opodatkowany w Hiszpanii.
Reszta roku może również stworzyć osobne zobowiązanie podatkowe, jeśli nieruchomość jest dostępna do użytku prywatnego. To znane jest jako podatek od dochodu nieujawnionego, który również dotyczy wielu właścicieli nieruchomości niebędących rezydentami.
A co jeśli nie wynajmuję nieruchomości?
Jeśli w ogóle nie wynajmujesz swojej hiszpańskiej nieruchomości, możesz wciąż potrzebować złożyć Modelo 210 w celu zapłaty podatku od dochodu nieujawnionego.
To jest osobny podatek dla właścicieli niebędących rezydentami, którzy mają hiszpańską nieruchomość dostępną do użytku prywatnego.
Prosto mówiąc:
Jeśli wynajmujesz nieruchomość, zgłaszasz dochód z wynajmu.
Jeśli nie wynajmujesz jej, możesz zgłosić dochód nieujawniony.
Jeśli wynajmujesz ją przez część roku i używasz jej prywatnie przez część roku, mogą obowiązywać obie kalkulacje.
Co się stanie, jeśli wynajmujesz, nie zgłaszając podatku?
Jeśli dochód z wynajmu nie jest zgłoszony, hiszpańska agencja podatkowa może nałożyć:
Należny podatek
Odsetki za zwłokę
Dodatkowe opłaty
Kary
Dodatkowe kontrole lub dochodzenia podatkowe
Im dłużej podatek pozostaje nieopłacony, tym droższy problem może się stać.
Niezgłoszony dochód z wynajmu może również stworzyć komplikacje przy sprzedaży nieruchomości, ubieganiu się o licencje, zarządzaniu dziedzictwem czy w przypadku przyszłych kontroli podatkowych.
Czy potrzebuję licencji turystycznej?
Podatki i licencje wynajmu turystycznego to różne zobowiązania.
Płacenie podatków nie oznacza automatycznie, że Twoja nieruchomość jest legalnie zarejestrowana do wynajmu turystycznego. W zależności od regionu, gminy i zasad wspólnoty, możesz również potrzebować licencji na wynajem turystyczny lub numeru rejestracyjnego.
W takich obszarach jak Andaluzja, Costa del Sol, Malaga, Marbella, Estepona, Manilva, Alicante, Walencja, Wyspy Balearskie i Wyspy Kanaryjskie przepisy dotyczące wynajmu turystycznego mogą być rygorystyczne i mogą ulegać zmianie.
Przed ogłoszeniem wynajmu swojej nieruchomości długoterminowego, powinieneś sprawdzić lokalne wymagania.
Czy mogę odliczyć wydatki?
Jeśli jesteś rezydentem podatkowym UE lub EOG, zazwyczaj możesz odliczyć kwalifikujące się wydatki związane z działalnością wynajmu.
Jednakże, wydatki powinny być:
Bezpośrednio związane z wynajmem
Potwierdzone fakturami lub paragonami
Poprawnie podzielone między wynajmowane a niewynajmowane okresy
Zgłoszone tylko w proporcji do Twojego udziału w własności
Na przykład, jeśli Twoja nieruchomość była wynajmowana przez 90 dni i używana prywatnie przez resztę roku, nie wszystkie roczne wydatki mogą być w pełni odliczalne.
Typowe błędy właścicieli nieruchomości
Wielu właścicieli niebędących rezydentami popełnia proste, ale kosztowne błędy, takie jak:
Myślenie, że dochody z Airbnb są wolne od podatku
Nie zgłaszanie krótkich okresów wynajmu
Zapominanie, że każdy właściciel składa osobno
Zgłaszanie pełnego dochodu tylko na jednego właściciela
Odliczanie wydatków bez faktur
Ignorowanie niewynajmowanego okresu
Przegapienie terminów Modelo 210
Mieszanie zasad licencji turystycznych z zasadami podatkowymi
Uznawanie płatności z zagranicznych banków za niewidoczne
Poprawne składanie pomaga unikać problemów w przyszłości.
Czy mogę samodzielnie złożyć Modelo 210?
Tak.
Wielu właścicieli nieruchomości niebędących rezydentami woli składać Modelo 210 online samodzielnie zamiast płacić wysokie opłaty prawnikom lub księgowym.
Przy odpowiednim systemie online możesz wprowadzić szczegóły swojej nieruchomości, dochód z wynajmu, procent własności oraz wydatki krok po kroku. System może pomóc obliczyć podatek i poprawnie przygotować zgłoszenie.
To jest szczególnie przydatne dla właścicieli, którzy chcą prostego, przystępnego i bezpiecznego sposobu na spełnienie wymogów w Hiszpanii.
Dlaczego lepiej poprawnie zgłaszać dochód z wynajmu
Zgłaszanie swojego dochodu z wynajmu daje Ci spokój ducha.
Pomaga Ci:
Unikać kar
Utrzymywać czysty rekord podatkowy w Hiszpanii
Przestrzegać hiszpańskich przepisów dotyczących wynajmu
Przygotować lepsze dokumenty do przyszłej sprzedaży
Zredukować ryzyko związane z raportowaniem platform
Zrozumieć swoje rzeczywiste zyski z wynajmu
Utrzymać porządek jako właściciel niebędący rezydentem
Dla większości właścicieli, płacenie właściwego podatku jest znacznie tańsze niż radzenie sobie z karami później.
Ostateczna odpowiedź: Czy mogę wynająć swoją hiszpańską nieruchomość bez płacenia podatku?
Nie. Jeśli wynajmujesz swoją hiszpańską nieruchomość i otrzymujesz dochody, zazwyczaj musisz zgłosić ten dochód w Hiszpanii.
Dla właścicieli niebędących rezydentami, zazwyczaj odbywa się to za pomocą Modelo 210.
Niezależnie od tego, czy wynajmujesz swoją nieruchomość przez tydzień, czy przez cały rok, przez Airbnb czy prywatnie, hiszpański dochód z wynajmu powinien być poprawnie zgłoszony.
Złóż swoje hiszpańskie zeznanie podatkowe online
Na EasySpanishTax.com ułatwiamy właścicielom nieruchomości niebędącym rezydentami składanie Modelo 210 online.
Nasza platforma jest zaprojektowana dla zagranicznych właścicieli, którzy chcą prostego, przystępnego i bezpiecznego sposobu na zgłoszenie hiszpańskiego podatku od nieruchomości bez skomplikowanej dokumentacji lub drogich opłat prawnych.
Jeśli wynajmujesz swoją hiszpańską nieruchomość, nie odkładaj swoich zobowiązań podatkowych, aż stanie się to problemem.
Rozpocznij swoje zgłoszenie Modelo 210 już dziś z EasySpanishTax.com i pozostań zgodny z przepisami w Hiszpanii.