Täydellinen opas vuokrauskiinteistön omistajille (2026)
Jos omistat vuokrauskiinteistön Espanjassa mutta asut ulkomailla, saatat joutua ilmoittamaan vuokratulot Espanjan verohallinnolle (Agencia Tributaria).
Monet ei-asuvat kiinteistön omistajat yllättyvät huomatessaan, että Espanja vaatii vuokratulojen ilmoittamista, vaikka tulot on jo verotettu heidän kotimaassaan. Onneksi Espanjalla on verosopimuksia monien maiden kanssa kaksoisverotuksen välttämiseksi.
Tässä oppaassa opit tarkalleen, miten ei-asukkaiden on ilmoitettava vuokratuloja Espanjassa, miten vero lasketaan, mitä menoja voidaan vähentää ja miten täyttää Modelo 210 oikein.
Jos haluat yksinkertaisemman ratkaisun, EasySpanishTax.com mahdollistaa ei-asuvien kiinteistönomistajien täyttää espanjalaiset veroilmoitukset verkossa samalla kun se säilyttää kaikki kiinteistöön liittyvät asiakirjat turvallisesti tulevia vuosia varten.
Mitkä ovat vuokratulojen verot ei-asukkaille Espanjassa?
Kun ei-asukas saa tuloja vuokraamalla kiinteistön, joka sijaitsee Espanjassa, nämä tulot ovat yleensä Espanjan ei-asuvien tuloveron (IRNR) alaisia.
Tulot on yleensä ilmoitettava käyttäen Modelo 210, virallista veroilmoitusta ei-asukkaille, jotka ansaitsevat tuloja Espanjassa. Espanja verottaa vuokratuloja, koska tulot saadaan omaisuudesta, joka sijaitsee Espanjan alueella.
Tämä koskee:
Lomavuokrauksia
Pitkäaikaisia vuokrauksia
Kauden vuokrauksia
Airbnb ja lyhytaikaiset turistivuokraukset
Villat, huoneistot, rivitalot ja liike-etuudet
Kuka täytyy ilmoittaa vuokratulot?
Sinun on yleensä täytettävä Modelo 210, jos:
Et ole Espanjan veroresidentti.
Omistat kiinteistön Espanjassa.
Saat vuokratuloja vuokralaisilta.
Kiinteistö vuokrataan suoraan tai alustojen, kuten Airbnb tai Booking.com, kautta.
Vaikka vuokratulot siirretään ulkomaiselle pankkitilille, ne pysyvät verotettavina Espanjassa, koska kiinteistö sijaitsee Espanjassa.
Mitkä veroprosentit koskevat?
Veroprosentti riippuu asuinmaastasi.
EU- ja EEA-maiden asukkaat
Nykyinen veroprosentti on yleensä:
19%
EU- ja EEA-asukkaat voivat yleensä vähentää vuokraustoimintaan liittyviä hyväksyttäviä kuluja.
EU- ja EEA-maiden ulkopuolisten asukkaiden
Standardiveroprosentti on yleensä:
24%
Vähennys säännöt vaihtelevat ja voivat olla rajoitetumpia soveltuvan lainsäädännön ja verosopimusten mukaan.
Mitkä kulut voidaan vähentää?
Yksi suurimmista eduista EU- ja EEA-asukkaille on mahdollisuus vähentää kelvollisia kuluja.
Yleisiä vähennettäviä kuluja voivat olla:
Yhteisömaksut
Kiinteistövakuutus
IBI (paikallinen kiinteistövero)
Asuntolainan korot
Kiinteistöhallintomaksut
Siivouskulut
Huolto- ja korjauskulut
Omistajan maksamat käyttökulut
Mainoskustannukset
Matkailuvuokrausalustojen komissiot
Kulujen on yleensä suoraan liityttävä vuokratulojen ansaitsemiseen ja ne on asiakirjoitettava asianmukaisesti.
Esimerkki 1: Pitkäaikainen vuokrauskiinteistö
Tarkastellaan käytännön esimerkkiä.
Kiinteistön omistaja
John asuu Ruotsissa ja omistaa huoneiston Manilvassa.
Vuositulot
€15,000
Vähennettävät kulut
Yhteisömaksut: €1,200
Vakuutus: €300
IBI: €500
Asuntolainan korot: €1,000
Yhteensä kulut:
€3,000
Verotettavat voittot
€15,000 − €3,000 = €12,000
Verolaskenta
€12,000 × 19% = €2,280
Maksuehto
€2,280
Esimerkki 2: Lomavuokrauskiinteistö
Brutto vuokratulot
€10,000
Kulut
Airbnb komissiot: €500
Siivous: €800
Vakuutus: €250
Yhteisömaksut: €700
Yhteensä kulut:
€2,250
Verotettavat tulot
€10,000 − €2,250 = €7,750
Maksuehto
€7,750 × 19% = €1,472.50
Maksettavat verot:
€1,472.50
Onko minun ilmoitettava ajanjaksoja, jolloin kiinteistö on tyhjillään?
Kyllä.
Tämä on yksi väärinkäsitetty Espanjan verosäännöistä.
Jos kiinteistösi on vuokrattu vain osan vuotta, Espanja vaatii yleensä:
Vuokratuloilmoituksia vuokratuille ajanjaksoille.
Veroilmoituksia tyhjille ajanjaksoille, jolloin kiinteistö oli tyhjillään ja käytettävissä henkilökohtaiseen käyttöön.
Monet kiinteistön omistajat olettavat väärin, että vuokratuloilmoitusten tekeminen on riittävää.
Kuinka usein vuokratulot on ilmoitettava?
Vuokratulot ilmoitetaan yleensä Modelo 210:ssä.
Ilmoitusohjelma riippuu tulojen tyypistä ja Espanjan verohallinnon määrittelemästä ilmoitusajasta. Kiinteistön omistajien tulisi aina tarkistaa voimassa olevat ilmoitusdeadlinet ennen toimitusta.
Ilmoitusaikojen unohtaminen voi johtaa:
Lisämaksuihin
Korkomenoihin
Rangaistuksiin
Tiedot, joita tarvitaan Modelo 210:n täyttämiseen
Ennen täyttämistä kerää seuraavat tiedot:
Henkilökohtaiset tiedot
Koko nimi
NIE-numero
Passitiedot
Asuinvaltio
Ulkomainen osoite
Kiinteistön tiedot
Kiinteistön osoite
Katastraaliviite
Omistussuhdeprosentti
Vuokraustiedot
Vuokrasopimukset
Saatu vuokratulo
Kululaskut
Alustan komissiosta tehtävät ilmoitukset
Pankkitilitiedot
Nämä asiakirjat järjestyksessä pitämällä koko vuoden ajan voit yksinkertaistaa ilmoitusprosessia merkittävästi.
Yleisimmät virheet, jotka ei-asuvat kiinteistönomistajat tekevät
Airbnb-tulojen ilmoittamatta jättäminen
Espanjan veroviranomaiset saavat yhä enemmän tietoa verkossa toimivilta vuokrausalustoilta.
Vuokratulojen ilmoittamatta jättäminen voi johtaa rangaistuksiin.
Vähennettäviä kuluja unohtaminen
Monet omistajat maksavat enemmän veroja kuin tarpeen, koska he unohtavat vaatia hyväksyttäviä kuluja.
Kokonaiskuvaamisen käyttäminen nettojen sijaan
EU- ja EEA-asukkaat laskevat usein verot kokonaisvuokratuloista ilman, että vähentävät hyväksyttäviä kuluja ensin.
Tyhjillään olevien ajanjaksojen unohtaminen
Monet omistajat ilmoittavat vuokratuloja, mutta unohtavat alkuperäisen tuloilmoituksen tyhjille ajanjaksoille.
Ilmoitusdeadlinet unohtaminen
Myöhästyneet ilmoitukset voivat nopeasti tulla kalliiksi.
Kaksoisverotus: Maksaako minun veroja kahdesti?
Espanjalla on verosopimuksia monien maiden kanssa, mukaan lukien:
Yhdistynyt kuningaskunta
Ruotsi
Norja
Tanska
Saksa
Ranska
Yhdysvallat
Monissa tapauksissa Espanjassa maksetut verot voidaan hyvittää asuinmaassasi olevista veroista, jolloin kaksoisverotus vähenee tai poistuu.
Koska sopimussäännöt vaihtelevat, on suositeltavaa tarkistaa säännöt, jotka koskevat erityisesti maata, jossa asut.
Kuinka EasySpanishTax.com helpottaa vuokratulojen verotusta
Modelo 210:n manuaalinen täyttäminen voi olla hämmentävää, erityisesti ulkomaalaisille kiinteistönomistajille, jotka eivät ole tuttuja Espanjan ver menettelyjen kanssa.
EasySpanishTax.com avulla voit:
Täyttää Modelo 210 verkossa
Tallentaa kiinteistötietosi tulevia vuosia varten
Säilyttää omistuskirjat, vakuutuskirjat, IBI-kuittitiedot, vuokrasopimukset ja muut asiakirjat turvassa
Välttää saman tiedon toistuva syöttäminen joka vuosi
Helpottaa ilmoitusprosessia
Pidä kaikki espanjalaiset kiinteistöasiakirjasi yhdessä paikassa
Alusta on suunniteltu erityisesti ei-asuville kiinteistönomistajille, jotka haluavat yksinkertaisen ja edullisen tavan noudattaa Espanjan verovaatimuksia.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Tarvitseeko minun olla NIE-numero ilmoittaakseni vuokratuloja?
Kyllä. Suurimmassa osassa tapauksista ei-asuvilla kiinteistön omistajilla on tarpeen saada NIE-numero veroilmoitusten tekemiseen Espanjassa.
Voiko kaksi omistajaa tehdä yhden ilmoituksen?
Ei. Jokainen omistaja tekee yleensä erikseen sen mukaan, mikä heidän omistussuhdeprosenttinsa on.
Onko Airbnb-tulot ilmoitettava?
Kyllä. Airbnb:ltä, Booking.com:sta, Vrbo:sta tai vastaavilta alustoilta saadut tulot ovat yleensä verotettavia Espanjassa.
Mitä tapahtuu, jos en ilmoita?
Ilmoittamatta jättäminen voi johtaa rangaistuksiin, lisämaksuihin, korkomenoihin ja mahdollisiin ongelmiin kiinteistön myynnissä tulevaisuudessa.
Loppupäätelmät
Vuokratulojen ilmoittaminen Espanjassa ei-asuvana on oikeudellinen velvoite, jota ei pidä sivuuttaa. Onneksi, kun ymmärrät säännöt, prosessi muuttuu paljon helpommaksi.
Avainta on pitää tarkkoja asiakirjoja, ymmärtää mitä kuluja voidaan vähentää ja täyttää Modelo 210 oikein ja ajallaan.
Jos omistat vuokrauskiinteistön Espanjassa ja haluat helpomman tavan hoitaa veroasioitasi, vieraile:
EasySpanishTax.com
Säästä aikaa, vähennä stressiä ja pidä kaikki espanjalaiset kiinteistön verotiedot turvallisesti organisoituina yhdessä paikassa.