Espanja on yksi Euroopan suosituimmista kohteista loma-asuntojen, eläkkeelle jäämisen kiinteistöjen ja sijoituskiinteistöjen ostamiseen. Joka vuosi tuhannet kansainväliset ostajat hankkivat asuntoja ja huviloita Costa del Solilta, Costa Blancalta, Baleaarien saarilta, Kanariansaarilta ja koko manner-Espanjasta.
Kuitenkin monet ulkomaiset ostajat yllättyvät huomatessaan, että kiinteistön omistamiseen Espanjassa liittyy useita eri veroja – ei vain ostohetkellä, vaan myös joka vuosi kiinteistöä omistaessa ja kun se lopulta myydään. Näiden verojen ymmärtäminen ennen ostopäätöstä voi auttaa välttämään odottamattomia kustannuksia, rankaisuja ja turhaa stressiä.
Tämä opas selittää tärkeimmät Espanjan kiinteistöverot, joista jokaisen ulkomaisen omistajan tulisi tietää.
Verot kiinteistön ostamisen yhteydessä Espanjassa
Ostettavat verot riippuvat siitä, onko kiinteistö jälleenmyyntikohde vai uusi rakennus.
1. Kiinteistön siirtovero (ITP)
Jos ostat jälleenmyyntikiinteistön yksityiseltä myyjältä, maksat yleensä kiinteistön siirtoveroa (ITP).
Tarkka veroprosentti riippuu autonomisesta alueesta, jossa kiinteistö sijaitsee. Esimerkiksi Andalusiassa sovelletaan tällä hetkellä 7 %:n yleistä veroprosenttia monille asuinostoksille, kun taas muilla alueilla on erilaisia prosentteja.
Maksat ITP:tä ostaessasi:
Asuntoja
Huviloita
Rivitaloja
Suurimmasta osasta käytettyjä kiinteistöjä
2. Arvonlisävero (IVA)
Jos ostat täysin uuden kiinteistön suoraan kehittäjältä, maksat yleensä:
10 % arvonlisäveroa (IVA)
Lisäksi leimaveroa (AJD)
Arvonlisävero korvataan ITP:llä uusien rakennusten ostamisen yhteydessä.
3. Leimavero (AJD)
AJD (Actos Jurídicos Documentados) on maksettava useimmista uusista rakennuksista ja tietyistä kiinnityssopimuksista.
Prosentti vaihtelee riippuen autonomisesta yhteisöstä.
Vuosittaiset kiinteistöverot Espanjassa
Kiinteistön omistaminen Espanjassa tarkoittaa yleensä useiden vuosittaisten verojen maksamista.
1. IBI (Paikallinen kiinteistövero)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) on monissa muissa maissa vastaava kuin kunnallisvero.
Jokainen kiinteistön omistaja maksaa IBI:n kansallisuudestaan tai oleskelustaan riippumatta.
Vero kerätään paikalliselta kunnantalolta ja se perustuu kiinteistön kiinteistöarvoon (Valor Catastral), ei markkina-arvoon.
2. Ei-residenttien kiinteistövero (Modelo 210)
Yksi suurimmista yllätyksistä ulkomaisille omistajille on se, että ei-residenttien on usein jätettävä veroilmoitus, vaikka he eivät koskaan vuokraa omaisuuttaan.
Espanja olettaa, että yksityiskäytössä olevat loma-asunnot tuottavat teoreettista etua, jota kutsutaan "oletetuksi tuloksi".
Tämä vero ilmoitetaan käyttäen Modelo 210:aa.
Jos kiinteistöäsi EI vuokrata
Sinun on ehkä maksettava veroa seuraavien perusteella:
Kiinteistöarvo
Onko kiinteistöarvoa tarkistettu
Verotuksellinen asuinmaasi
Jos kiinteistöäsi ON vuokrattu
Vuokratulo on myös ilmoitettava käyttäen Modelo 210:aa.
EU- ja ETA-asukkaat voivat yleensä vähentää kelpoisia kuluja, kun taas sääntöjä ulkona EU/ETA-asuville omistajille on erilaisia ja ne kehittyvät edelleen oikeuden päätösten myötä.
Varallisuusvero
Jotkut ulkomaiset omistajat voivat myös olla vastuussa Espanjan varallisuusverosta.
Maksettavasi riippuu:
Verotuksellisesta asuinpaikastasi
Espanjalaisista varoistasi
Alueellisista säännöistä ja poikkeuksista
Monet omistajat eivät koskaan maksa varallisuusveroa, mutta arvokkaiden kiinteistöjen omistajien tulisi hankkia ammattilaisneuvoja.
Verot kiinteistön myynnin yhteydessä
Kun lopulta myyt espanjalaisen kiinteistösi, useita veroja voi tulla maksettavaksi.
Luovutusvoittovero
Luovutusvoittoveroa peritään myynnistä saatujen voittojen osalta.
Verotettava voitto ottaa yleensä huomioon:
Ostohinta
Myyntihinta
Tietyt hankinta- ja myyntikulut
Kelpoiset parannukset
Tarkka vero riippuu oleskelustatuksesta ja yksilöllisistä olosuhteista.
3 %:n pidätys ei-residenttien kohdalla
Jos myyjä on ei-residentti, ostajan on yleensä pidätettävä 3 % ostohinnasta ja maksettava se suoraan Espanjan verohallinnolle ennakkomaksuna myyjän luovutusvoittoverovelvollisuutta varten. Myyjä jättää myöhemmin asiaankuuluvan veroilmoituksen laskemaan lopullisen maksun tai hakemaan palautusta, jos se on sovellettavaa.
Plusvalía Municipal
Plusvalía Municipal on paikallinen kunnallistulovero, joka perustuu maan kiinteistöarvon nousuun.
Useimmissa kiinteistön myynneissä tämän veron maksaa myyjä, elleivät osapuolet sovi toisin tai ellei sovellettavia erityisiä oikeudellisia poikkeuksia ole.
Mikä on Modelo 210?
Modelo 210 on veroilmoitus, jota ei-residentit käyttävät ilmoittaakseen:
Oletettu tulo
Vuokratulo
Luovutusvoitot kiinteistön myynnin jälkeen
Ilmoitusaikojen missaaminen voi johtaa rangaistuksiin ja korkoihin, joten ajankohtainen ilmoittaminen on tärkeää.
Muut kiinteistön omistamiseen liittyvät kulut
Ulkomaisen kiinteistön omistajat voivat myös budjetoida seuraavat kulut:
Yhteisömaksut
Kotivakuutus
Palvelumaksut
Jätehuoltomaksut (mikäli sovellettavaa)
Kiinteistön ylläpito
Oikeudelliset ja kirjanpitokulut
Vaikka nämä eivät ole veroja, ne kuuluvat osaksi jatkuvia kiinteistön omistamiseen liittyviä kuluja Espanjassa.
Yleisiä virheitä, joita ulkomaiset omistajat tekevät
Monet kansainväliset omistajat tekevät tietämättään kalliita virheitä, kuten:
Olettaminen, että veroa ei tarvitse maksaa, koska kiinteistöä ei vuokrata
Unohtaminen jättää Modelo 210
Ilmoitusaikojen missaaminen
Vähennettävien kulujen kirjaamisen unohtaminen
Olettaminen, että verot ovat samoja koko Espanjassa
Luovutusvoittoveron ennakoiminen ennen myyntiä
Velvoitteidesi ymmärtäminen ajoissa voi säästää merkittävästi aikaa ja rahaa.
Kuinka EasySpanishTax voi auttaa
EasySpanishTaxissa erikoistumme auttamaan ulkomaisia kiinteistön omistajia pysymään täysin lainmukaisina Espanjan verosäänösten kanssa.
Verkkopalvelumme tekee helpoksi:
Jättää Modelo 210 verkossa
Laskea ei-residentin kiinteistöverosi
Toimittaa vuokratuloilmoitukset
Ilmoittaa luovutusvoitot myynnin jälkeen
Saada ammattimaista tukea englanniksi
Välttää kalliita rangaistuksia ja ilmoitusvirheitä
Olitpa omistamassa loma-asuntoa, sijoituskiinteistöä tai huvilaa Espanjassa, olemme täällä helpottamassa verovelvoitteitasi.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Maksaanko veroja, jos en vuokraa kiinteistöäni?
Kyllä. Useimpien ei-residenttien omistajien on ilmoitettava oletettu tulo käyttäen Modelo 210:aa, vaikka kiinteistöä käytetään vain yksityisesti.
Mikä on IBI?
IBI on vuosittainen paikallinen kiinteistövero, joka maksetaan kunnalle, jossa kiinteistö sijaitsee.
Maksavatko ulkomaiset omistajat varallisuusveroa?
Vain jos he täyttävät asiaankuuluvat rajat ja ehdot. Monien omistajien ei tarvitse maksaa sitä.
Mitä tapahtuu, jos myöhästyn Modelo 210:stä?
Myöhäinen ilmoitus voi johtaa korkoihin ja rangaistuksiin Espanjan verohallinnolta.
Maksaako luovutusvoittoveroa, kun myyn?
Useimmissa tapauksissa kyllä. Määrä riippuu olosuhteistasi ja verotettavasta voitosta.
Olemme täällä auttamassa
Kiinteistön ostaminen Espanjassa on jännittävä investointi, mutta maan verojärjestelmän ymmärtäminen on olennaista, jotta vältetään kalliit yllätykset. Osto- ja myyntiveroista, kuten ITP:stä, IVA:sta ja AJD:stä vuotuisiin velvoitteisiin, kuten IBI:hen ja Modelo 210:een, ja veroihin, jotka maksetaan myynnin yhteydessä, jokaisella kiinteistön omistamisen vaiheella on omat sääntönsä.
Pysymällä ajan tasalla ja jättämällä veroilmoituksesi oikein ja ajoissa voit nauttia espanjalaisesta kiinteistöstäsi luottavaisin mielin ja pysyä täysin lainmukaisena Espanjan verolakeja kohtaan.
Jos et ole varma velvoitteistasi, EasySpanishTax on täällä auttamassa tekemään espanjalaisista kiinteistöveroista yksinkertaisia, tarkkoja ja stressittömiä.