Guide 2026 pour les propriétaires non-résidents de biens immobiliers en Espagne
Si vous possédez un bien en Espagne et le louez, vous vous demandez peut-être : Puis-je louer ma propriété espagnole sans payer d'impôts ?
La réponse simple est non.
Si vous percevez des revenus locatifs d'un bien en Espagne, ces revenus doivent normalement être déclarés à l'Agence fiscale espagnole. Cela s'applique que vous louiez votre bien à long terme, à court terme, de manière privée, par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou via des plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com ou Vrbo.
Pour les propriétaires non-résidents, les revenus locatifs sont déclarés en utilisant Modelo 210, la déclaration d'impôt des non-résidents espagnols.
Les revenus locatifs en Espagne sont imposables
Tout argent que vous recevez en louant votre propriété espagnole est considéré comme un revenu imposable en Espagne.
Cela inclut :
Locations de vacances
Revenus Airbnb
Locations Booking.com
Locations Vrbo
Locations touristiques à court terme
Locations saisonnières
Locations résidentielles à long terme
Contrats de location privés
Même si vous ne louez votre propriété que quelques semaines par an, les revenus doivent encore être déclarés.
De nombreux propriétaires étrangers croient à tort que de petits revenus locatifs ne comptent pas, ou que l'impôt ne s'applique que si la propriété est louée toute l'année. C'est incorrect. En Espagne, les revenus locatifs sont imposables dès le premier euro reçu.
Et si je ne suis pas résident en Espagne ?
Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne mais que vous possédez un bien espagnol, vous êtes quand même soumis à l'impôt espagnol sur les revenus générés en Espagne.
Cela signifie que si votre bien espagnol génère des revenus locatifs, vous devez les déclarer en Espagne, même si :
Vous vivez dans un autre pays
Le loyer est versé sur un compte bancaire étranger
Le locataire est en dehors de l'Espagne
La réservation a été faite par l'intermédiaire d'une plateforme internationale
Vous payez déjà des impôts dans votre pays d'origine
L'Espagne taxe les revenus liés à des biens espagnols parce que la propriété est située en Espagne.
Quel formulaire fiscal utilisent les non-résidents ?
Les propriétaires non-résidents déclarent généralement les revenus locatifs espagnols en utilisant Modelo 210.
Le Modelo 210 est utilisé pour l'impôt sur le revenu des non-résidents espagnols, également appelé IRNR.
Si la propriété a plus d'un propriétaire, chaque propriétaire doit généralement soumettre son propre Modelo 210 en fonction de son pourcentage de propriété.
Par exemple, si deux personnes possèdent un bien à 50 % chacune, chaque propriétaire déclare 50 % des revenus locatifs et paie des impôts sur sa propre part.
Pouvez-vous éviter l'impôt si vous louez de manière privée ?
Non.
Peu importe que vous louiez par l'intermédiaire d'une plateforme, d'un agent, d'un ami ou directement à des invités. L'obligation de déclarer les revenus locatifs existe toujours.
Les revenus locatifs privés sont toujours des revenus imposables.
Essayer d'éviter l'impôt en acceptant des paiements en espèces ou en utilisant un compte bancaire étranger peut créer des problèmes si les revenus sont détectés par la suite. Les autorités fiscales espagnoles peuvent demander des informations, comparer des données et infliger des pénalités pour des revenus non déclarés.
Airbnb et Booking.com rapportent-ils les revenus locatifs ?
Les plateformes de location de vacances sont de plus en plus connectées aux systèmes de déclarations fiscales et aux contrôles réglementaires. Cela signifie que les autorités espagnoles peuvent déjà avoir accès à des informations sur l'activité locative touristique, les propriétaires de biens, les plateformes de réservation et les revenus locatifs.
Pour cette raison, ne pas déclarer les revenus locatifs devient de plus en plus risqué.
Si l'Agence fiscale espagnole reçoit des informations d'une plateforme mais ne voit pas de déclaration Modelo 210 correspondante, le propriétaire peut recevoir une demande fiscale, une pénalité ou un avis d'inspection.
Combien d'impôts les non-résidents paient-ils sur les revenus locatifs ?
Le taux d'imposition dépend principalement de votre résidence fiscale.
Résidents de l'UE et de l'EEE
Les propriétaires non-résidents qui sont résidents fiscaux dans l'UE ou l'EEE paient généralement 19 pour cent sur le bénéfice locatif net.
Cela signifie que certaines dépenses liées à la location peuvent généralement être déduites avant le calcul de l'impôt.
Les dépenses déductibles peuvent inclure :
Frais de communauté
Taxe foncière IBI
Assurance immobilière
Réparations et entretien
Coûts de nettoyage
Coûts des services publics payés par le propriétaire
Frais d'agence
Frais de gestion immobilière
Coûts de publicité
Commissions de plateforme
Intérêts hypothécaires liés à la propriété
Les dépenses doivent normalement être correctement documentées avec des factures et doivent être liées à l'activité locative.
Résidents non-UE
Les propriétaires non-résidents venant de l'extérieur de l'UE ou de l'EEE ont traditionnellement payé 24 pour cent sur les revenus locatifs bruts, sans déduction des dépenses.
Cependant, le traitement fiscal peut dépendre du pays de résidence du propriétaire, des règles applicables et des éventuels changements législatifs, donc les propriétaires non-UE devraient vérifier leur situation attentivement avant de déclarer.
Exemple : Calcul de l'impôt locatif pour un résident de l'UE
Un propriétaire suédois loue un appartement à Estepona.
Revenu locatif annuel : 10 000 €
Dépenses autorisées : 3 000 €
Bénéfice imposable : 7 000 €
Taux d'imposition : 19 pour cent
Impôt à payer : 1 330 €
Exemple : Calcul de l'impôt locatif pour un résident non-UE
Un propriétaire britannique loue un appartement à Marbella.
Revenu locatif annuel : 10 000 €
Taux d'imposition : 24 pour cent
Dépenses non déduites dans cet exemple simplifié
Impôt à payer : 2 400 €
Et si je ne loue que quelques semaines ?
Vous devez toujours déclarer les revenus locatifs.
Même les revenus de location occasionnels doivent normalement être rapportés. Si vous louez votre maison espagnole seulement une semaine en été, ces revenus sont toujours imposables en Espagne.
Le reste de l'année peut également créer une obligation fiscale distincte si la propriété est disponible pour un usage personnel. Cela s'appelle l'impôt sur le revenu fictif, qui s'applique également à de nombreux propriétaires non-résidents.
Et si je ne loue pas la propriété ?
Si vous ne louez pas du tout votre propriété espagnole, vous pourriez néanmoins devoir déposer un Modelo 210 pour l'impôt sur le revenu fictif.
C'est un impôt distinct pour les propriétaires non-résidents qui ont une propriété espagnole disponible pour un usage personnel.
En termes simples :
Si vous louez la propriété, vous déclarez des revenus locatifs.
Si vous ne la louez pas, vous pouvez déclarer un revenu fictif.
Si vous la louez une partie de l'année et l'utilisez personnellement pendant une autre partie de l'année, les deux calculs peuvent s'appliquer.
Que se passe-t-il si vous louez sans déclarer d'impôts ?
Si les revenus locatifs ne sont pas déclarés, l'Agence fiscale espagnole peut facturer :
Impôts impayés
Intérêts de retard
Majoration
Pénalités
Contrôles supplémentaires ou enquêtes fiscales
Plus l'impôt reste impayé longtemps, plus le problème peut devenir coûteux.
Les revenus locatifs non déclarés peuvent également créer des complications lors de la vente de la propriété, de l'application de licences, de la gestion de l'héritage ou de la gestion des contrôles fiscaux futurs.
Ai-je besoin d'une licence touristique ?
Les obligations fiscales et les licences de location touristique sont différentes.
Payer des impôts ne signifie pas automatiquement que votre propriété est légalement enregistrée pour des locations touristiques. Selon la région, la municipalité et les règles communautaires, vous pourriez également avoir besoin d'une licence de location touristique ou d'un numéro d'enregistrement.
Dans des zones telles que l'Andalousie, la Costa del Sol, Malaga, Marbella, Estepona, Manilva, Alicante, Valence, les îles Baléares et les îles Canaries, les règles de location touristique peuvent être strictes et peuvent changer.
Avant de faire de la publicité pour votre propriété en location à court terme, vous devriez vérifier les exigences locales.
Puis-je déduire des dépenses ?
Si vous êtes un résident fiscal de l'UE ou de l'EEE, vous pouvez généralement déduire les dépenses éligibles liées à l'activité locative.
Cependant, les dépenses doivent être :
Directement liées à la location
Soutenir par des factures ou des reçus
Réparties correctement entre les périodes louées et non louées
Déclarées uniquement en proportion de votre part de propriété
Par exemple, si votre bien a été loué pendant 90 jours et utilisé personnellement le reste de l'année, toutes les dépenses annuelles ne peuvent pas être entièrement déductibles.
Erreurs courantes commises par les propriétaires immobiliers
De nombreux propriétaires non-résidents commettent des erreurs simples mais coûteuses, telles que :
Penser que les revenus Airbnb sont exonérés d'impôts
Ne pas déclarer les courtes périodes de location
Oublier que chaque propriétaire dépose séparément
Déclarer l'intégralité des revenus sous un seul propriétaire
Déduire des dépenses sans factures
Ignorer la période non louée
Manquer les délais du Modelo 210
Confondre les règles des licences touristiques avec celles des impôts
Croire que les paiements bancaires étrangers sont invisibles
Une déclaration correcte aide à éviter des problèmes ultérieurs.
Pouvez-vous déposer le Modelo 210 vous-même ?
Oui.
De nombreux propriétaires non-résidents préfèrent déposer le Modelo 210 en ligne eux-mêmes plutôt que de payer des frais d'avocat ou de comptable élevés.
Avec le bon système en ligne, vous pouvez entrer vos détails de propriété, vos revenus locatifs, votre pourcentage de propriété et vos dépenses étape par étape. Le système peut aider à calculer l'impôt et préparer la déclaration correctement.
Ceci est particulièrement utile pour les propriétaires qui souhaitent un moyen simple, abordable et sécurisé de rester conforme en Espagne.
Pourquoi il est préférable de déclarer correctement les revenus locatifs
Déclarer vos revenus locatifs vous donne la tranquillité d'esprit.
Ça vous aide à :
Éviter les pénalités
Maintenir vos dossiers fiscaux espagnols propres
Se conformer aux règles de location espagnoles
Préparer de meilleurs dossiers pour les ventes futures
Réduire le risque lié au reporting des plateformes
Comprendre votre véritable profit locatif
Rester organisé en tant que propriétaire non-résident
Pour la plupart des propriétaires, payer le bon impôt est bien moins cher que de faire face à des pénalités plus tard.
Réponse finale : Pouvez-vous louer votre propriété espagnole sans payer d'impôts ?
Non. Si vous louez votre propriété espagnole et recevez des revenus, vous devez normalement déclarer ces revenus en Espagne.
Pour les propriétaires non-résidents, cela se fait généralement avec Modelo 210.
Que vous louiez votre propriété pendant une semaine ou toute l'année, via Airbnb ou de manière privée, les revenus locatifs espagnols doivent être déclarés correctement.
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Si vous louez votre propriété espagnole, ne repoussez pas vos obligations fiscales jusqu'à ce que cela devienne un problème.
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