Vollständiger Leitfaden für Eigentümer von Mietimmobilien (2026)
Wenn Sie eine Mietimmobilie in Spanien besitzen, aber im Ausland leben, müssen Sie möglicherweise Ihr Mieteinkommen bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) anmelden.
Viele nicht ansässige Immobilienbesitzer sind überrascht zu entdecken, dass Spanien die Meldung von Mieteinkommen verlangt, selbst wenn das Einkommen bereits in ihrem Heimatland besteuert wurde. Glücklicherweise hat Spanien mit vielen Ländern Steuerabkommen geschlossen, um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden.
In diesem Leitfaden erfahren Sie genau, wie Nichtansässige ihr Mieteinkommen in Spanien anmelden müssen, wie die Steuer berechnet wird, welche Ausgaben abgezogen werden können und wie man Modelo 210 korrekt einreicht.
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Was ist die Einkommenssteuer auf Miete für Nichtansässige in Spanien?
Wenn ein Nichtansässiger Einkommen aus der Vermietung einer in Spanien gelegenen Immobilie erzielt, unterliegt dieses Einkommen in der Regel der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR).
Das Einkommen muss normalerweise mit Modelo 210 erklärt werden, der offiziellen Steuererklärung für Nichtansässige, die in Spanien Einkommen erzielen. Spanien besteuert Mieteinkommen, weil dieses Einkommen aus einem Vermögenswert generiert wird, der sich auf spanischem Gebiet befindet.
Dies gilt für:
Ferienvermietungen
Langzeitvermietungen
Saisonale Vermietungen
Airbnb und kurzfristige Touristenvermietungen
Villen, Wohnungen, Reihenhäuser und Gewerbeimmobilien
Wer muss Mieteinkommen erklären?
Sie müssen in der Regel Modelo 210 einreichen, wenn:
Sie kein spanischer Steueransässiger sind.
Sie Eigentum in Spanien besitzen.
Sie Mieteinkommen von Mietern erhalten.
Die Immobilie direkt oder über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermietet wird.
Selbst wenn das Mieteinkommen auf ein ausländisches Bankkonto überwiesen wird, bleibt es in Spanien steuerpflichtig, da sich die Immobilie in Spanien befindet.
Welcher Steuersatz gilt?
Der Steuersatz hängt von Ihrem Wohnsitzland ab.
Einwohner der EU- und EWR-Länder
Der aktuelle Steuersatz beträgt in der Regel:
19%
Einwohner der EU und EWR können in der Regel qualifizierte Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung abziehen.
Einwohner außerhalb der EU und EWR
Der allgemeine Steuersatz beträgt in der Regel:
24%
Die Abzugsregeln variieren und können je nach geltender Gesetzgebung und Steuerabkommen eingeschränkter sein.
Welche Ausgaben können abgezogen werden?
Ein großer Vorteil für Einwohner der EU und des EWR ist die Möglichkeit, berechtigte Ausgaben abzuziehen.
Zu den häufig abziehbaren Ausgaben können gehören:
Gemeinschaftsgebühren
Immobilienversicherung
IBI (lokale Grundsteuer)
Hypothekenzinsen
Immobilienverwaltungsgebühren
Reinigungsgebühren
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Versorgungsgebühren, die vom Eigentümer bezahlt werden
Werbungskosten
Provisionen der Touristenvermietungsplattformen
Die Ausgaben müssen normalerweise direkt mit der Erzielung von Mieteinkommen in Verbindung stehen und ordnungsgemäß dokumentiert sein.
Beispiel 1: Langfristige Mietimmobilie
Sehen wir uns ein praktisches Beispiel an.
Immobilienbesitzer
John lebt in Schweden und besitzt eine Wohnung in Manilva.
Jährliches Mieteinkommen
15.000 €
Abziehbare Ausgaben
Gemeinschaftsgebühren: 1.200 €
Versicherung: 300 €
IBI: 500 €
Hypothekenzinsen: 1.000 €
Gesamtausgaben:
3.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn
15.000 € − 3.000 € = 12.000 €
Steuerberechnung
12.000 € × 19% = 2.280 €
Fällige Steuer
2.280 €
Beispiel 2: Ferienmietimmobilie
Brutto-Mieteinkommen
10.000 €
Ausgaben
Airbnb-Provisionen: 500 €
Reinigung: 800 €
Versicherung: 250 €
Gemeinschaftsgebühren: 700 €
Gesamtausgaben:
2.250 €
Steuerpflichtiges Einkommen
10.000 € − 2.250 € = 7.750 €
Fällige Steuer
7.750 € × 19% = 1.472,50 €
Zu zahlende Steuer:
1.472,50 €
Muss ich Leerstände erklären?
Ja.
Dies ist eine der am häufigsten missverstandenen spanischen Steuervorschriften.
Wenn Ihre Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet ist, verlangt Spanien normalerweise:
Mieteinkommensmeldungen für die vermieteten Zeiträume.
Fiktive Einkommenssteuererklärungen für die Zeiträume, in denen die Immobilie leer und für Ihre persönliche Nutzung verfügbar war.
Viele Immobilienbesitzer nehmen fälschlicherweise an, dass die Einreichung von Mieteinkommensmeldungen ausreichend ist.
Wie oft muss Mieteinkommen erklärt werden?
Mieteinkommen wird normalerweise über Modelo 210 erklärt.
Der Erklärungsturnus hängt von der Art des Einkommens und dem von der spanischen Steuerbehörde festgelegten Einreichungszeitraum ab. Immobilienbesitzer sollten immer die aktuellen Abgabetermine vor der Einreichung überprüfen.
Verpasste Fristen können zu:
Aufschlägen
Zinsen
Strafen
Benötigte Informationen für die Einreichung von Modelo 210
Vor der Einreichung sammeln Sie die folgenden Informationen:
Persönliche Informationen
Vollständiger Name
NIE-Nummer
Reisedaten
Wohnsitzland
Ausländische Adresse
Immobilieninformationen
Immobilienadresse
Katasternummer
Eigentumsanteil
Mietinformationen
Mietverträge
Erhaltenes Mieteinkommen
Aufwandsrechnungen
Provisionsabrechnungen der Plattform
Bankunterlagen
Diese Dokumente das ganze Jahr über organisiert zu halten, kann den Einreichungsprozess erheblich vereinfachen.
Häufige Fehler von nicht ansässigen Immobilienbesitzern
Unterlassen, Airbnb-Einkommen zu erklären
Die spanischen Steuerbehörden erhalten zunehmend Informationen von Online-Vermietungsplattformen.
Das Unterlassen, Mieteinkommen zu erklären, kann zu Strafen führen.
Vergessen abzugsfähiger Ausgaben
Viele Eigentümer zahlen mehr Steuern als notwendig, weil sie versäumen, berechtigte Ausgaben geltend zu machen.
Bruttoeinkommen anstelle von Nettoeinkommen verwenden
Einwohner der EU und des EWR berechnen oft die Steuer auf das gesamte Mieteinkommen, anstatt zunächst zulässige Ausgaben abzuziehen.
Leere Zeiträume vergessen
Viele Eigentümer erklären Mieteinkommen, vergessen aber die fiktive Einkommensmeldung für Leerstände.
Fristen zur Einreichung versäumen
Verspätete Erklärungen können sehr schnell kostspielig werden.
Doppelte Besteuerung: Muss ich doppelt Steuern zahlen?
Spanien hat mit vielen Ländern Steuerabkommen, darunter:
Vereinigtes Königreich
Schweden
Norwegen
Dänemark
Deutschland
Frankreich
Vereinigte Staaten
In vielen Fällen kann die in Spanien gezahlte Steuer auf die in Ihrem Wohnsitzland fälligen Steuern angerechnet werden, wodurch die doppelte Besteuerung verringert oder beseitigt wird.
Da die Abkommensregeln variieren, ist es ratsam, die geltenden Regeln für Ihr spezifisches Land zu überprüfen.
Wie EasySpanishTax.com die Einkommenssteuer auf Miete einfacher macht
Die manuelle Einreichung von Modelo 210 kann verwirrend sein, insbesondere für ausländische Immobilienbesitzer, die mit den spanischen Steuerverfahren nicht vertraut sind.
Mit EasySpanishTax.com können Sie:
Ihr Modelo 210 online ausfüllen
Ihre Immobiliendaten für zukünftige Jahre speichern
Grundbuchurkunden, Versicherungsunterlagen, IBI-Quittungen, Mietverträge und andere Dokumente sicher aufbewahren
Jedes Jahr dieselben Informationen nicht wiederholt eingeben
Den Einreichungsprozess vereinfachen
Alle Ihre spanischen Immobilienunterlagen an einem Ort aufbewahren
Die Plattform ist speziell für nicht ansässige Immobilienbesitzer konzipiert, die einen unkomplizierten und kostengünstigen Weg suchen, um die spanischen Steueranforderungen zu erfüllen.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine NIE-Nummer, um Mieteinkommen zu erklären?
Ja. In den meisten Fällen benötigen nicht ansässige Immobilienbesitzer eine NIE-Nummer, um Steuererklärungen in Spanien einzureichen.
Können zwei Eigentümer eine Erklärung einreichen?
Nein. Jeder Eigentümer reicht in der Regel gemäß seinem Eigentumsanteil separat ein.
Muss Airbnb-Einkommen erklärt werden?
Ja. Einkünfte, die über Airbnb, Booking.com, Vrbo oder ähnliche Plattformen erzielt werden, sind in der Regel in Spanien steuerpflichtig.
Was geschieht, wenn ich nicht einreiche?
Das Versäumnis der Einreichung kann zu Strafen, Aufschlägen, Zinsen und potenziellen Schwierigkeiten beim Verkauf der Immobilie in Zukunft führen.
Schlussfolgerungen
Die Erklärung von Mieteinkommen in Spanien als Nichtansässiger ist eine rechtliche Verpflichtung, die nicht ignoriert werden sollte. Glücklicherweise wird der Prozess wesentlich einfacher, sobald Sie die Regeln verstanden haben.
Der Schlüssel besteht darin, genaue Aufzeichnungen zu führen, zu verstehen, welche Ausgaben abgezogen werden können, und Modelo 210 korrekt und fristgerecht einzureichen.
Wenn Sie eine Mietimmobilie in Spanien besitzen und einen einfacheren Weg suchen, um Ihren Steuerverpflichtungen nachzukommen, besuchen Sie:
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