Испания остается одним из самых популярных направлений в Европе для покупки вторых домов, пенсионных объектов и инвестиционной недвижимости. Каждый год тысячи международных покупателей приобретают квартиры и виллы на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке, Балеарских островах, Канарских островах и по всей континентальной Испании.
Однако многие иностранные покупатели удивлены, узнав, что владение недвижимостью в Испании связано с несколькими различными налогами — не только при покупке, но и каждый год, пока вы владеете недвижимостью, и при ее окончательной продаже. Понимание этих налогов до покупки может помочь вам избежать неожиданных расходов, штрафов и ненужного стресса.
Этот гид объясняет основные налоги на недвижимость в Испании, которые должен знать каждый иностранный владелец.
Налоги при покупке недвижимости в Испании
Налоги, которые вы платите при покупке, зависят от того, является ли недвижимость вторичной или новостройкой.
1. Налог на передачу имущества (ITP)
Если вы покупаете вторичную недвижимость у частного продавца, вам обычно придется уплатить Налог на передачу имущества (ITP).
Точная ставка зависит от автономного региона, в котором расположена недвижимость. Например, в Андалусии в настоящее время применяется общая ставка 7% для многих жилых покупок, в то время как в других регионах действуют разные ставки.
Вы платите ITP при покупке:
Квартир
Вилл
Таунхаусов
Большинства вторичных объектов
2. НДС (IVA)
Если вы покупаете совершенно новую недвижимость непосредственно у застройщика, вы, как правило, платите:
10% НДС (IVA)
Плюс Гербовый сбор (AJD)
НДС заменяет ITP для новостроек.
3. Гербовый сбор (AJD)
AJD (Actos Jurídicos Documentados) подлежит уплате по большинству покупок новостроек и определенным ипотечным актам.
Процент варьируется в зависимости от автономного сообщества.
Ежегодные налоги на недвижимость в Испании
Владение недвижимостью в Испании обычно означает уплату нескольких ежегодных налогов.
1. IBI (Местный налог на имущество)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) аналогичен земельному налогу во многих других странах.
Каждый владелец недвижимости платит IBI независимо от национальности или резидентства.
Налог собирается местной мэрией и основан на кадастровой стоимости имущества (Valor Catastral), а не на его рыночной стоимости.
2. Налог для нерезидентов (Modelo 210)
Одним из самых больших сюрпризов для иностранных владельцев является то, что нерезиденты часто должны подавать налоговую декларацию, даже если они никогда не сдают свою недвижимость в аренду.
Испания считает, что частные курортные дома генерируют теоретическую выгоду, называемую "предполагаемым доходом".
Этот налог декларируется с использованием Modelo 210.
Если ваша недвижимость НЕ сдается в аренду
Вам может потребоваться уплатить налог, основываясь на:
Кадастровой стоимости
Была ли пересмотрена кадастровая стоимость
Вашей стране налогового резидентства
Если ваша недвижимость СДАЕТСЯ в аренду
Доход от аренды также должен декларироваться с использованием Modelo 210.
Резиденты ЕС и ЕЭЗ обычно могут вычесть квалифицируемые расходы, в то время как правила для владельцев, проживающих за пределами ЕС/ЕЭЗ, отличаются и продолжают меняться в зависимости от решений судов.
Налог на богатство
Некоторые иностранные владельцы также могут подлежать уплате Испанского налога на богатство.
Платите ли вы его, зависит от:
Вашего налогового резидентства
Стоимость ваших испанских активов
Региональных правил и исключений
Многие владельцы никогда не платят налог на богатство, но владельцы недвижимости с высокой стоимостью должны получить профессиональный совет.
Налоги при продаже недвижимости
Когда вы наконец продаете свою испанскую недвижимость, на нее могут применяться несколько налогов.
Налог на прирост капитала
Налог на прирост капитала взимается с прибыли от продажи.
Налогооблагаемая прибыль, как правило, учитывает:
Цена покупки
Цена продажи
Определенные затраты на приобретение и продажу
Квалифицированные улучшения
Точный налог зависит от вашего резидентского статуса и индивидуальных обстоятельств.
3% удержание для нерезидентов
Если продавец является нерезидентом, покупатель, как правило, обязан удержать 3% от цены покупки и выплатить это прямо Испанской налоговой службе в качестве авансового платежа по налоговому обязательству продавца по налогу на прирост капитала. Продавец затем подает соответствующую налоговую декларацию, чтобы рассчитать окончательную сумму к уплате или запросить возврат, если это применимо.
Плюсвалия Муниципал
Plusvalía Municipal — это местный муниципальный налог, основанный на увеличении кадастровой стоимости земли.
В большинстве продаж недвижимости этот налог оплачивает продавец, если стороны не договорились об ином, или если не применяются специфические юридические исключения.
Что такое Modelo 210?
Modelo 210 — это налоговая декларация, которую используют нерезиденты для декларирования:
Предполагаемого дохода
Дохода от аренды
Прибыли от продажи недвижимости
Пропуск сроков может привести к штрафам и процентам, поэтому своевременная подача важна.
Другие расходы, связанные с недвижимостью
Иностранные владельцы недвижимости также должны учитывать:
Коммунальные платежи
Страхование жилья
Коммунальные счета
Платы за сбор мусора (где это применимо)
Обслуживание недвижимости
Юридические и бухгалтерские расходы
Хотя это не налоги, они являются частью текущих расходов на владение недвижимостью в Испании.
Распространенные ошибки иностранных владельцев
Многие международные владельцы непреднамеренно совершают дорогостоящие ошибки, включая:
Предположение, что налог не подлежит уплате, потому что имущество не сдается
Забывание подать Modelo 210
Пропуск сроков подачи
Несоблюдение учета вычетов расходов
Предположение, что налоги одинаковы по всей Испании
Недостаток планирования налога на прирост капитала перед продажей
Раннее понимание ваших обязательств может сэкономить значительное время и деньги.
Как EasySpanishTax может помочь
В EasySpanishTax мы специализируемся на помощи иностранным владельцам недвижимости оставаться полностью в соответствии с испанским налоговым законодательством.
Наш онлайн-сервис упрощает:
Подачу Modelo 210 онлайн
Расчет налога на имущество для нерезидентов
Подачу деклараций о доходах от аренды
Декларацию прироста капитала после продажи
Получение профессиональной поддержки на английском языке
Избежание дорогостоящих штрафов и ошибок в подаче
Независимо от того, владеете ли вы квартирой для отдыха, инвестиционной недвижимостью или виллой в Испании, мы здесь, чтобы упростить ваши налоговые обязательства в Испании.
Часто задаваемые вопросы
Должен ли я уплачивать налог, если не сдаю свою недвижимость в аренду?
Да. Большинство нерезидентов должны декларировать предполагаемый доход, используя Modelo 210, даже если недвижимость используется только для личных нужд.
Что такое IBI?
IBI — это ежегодный местный налог на имущество, уплачиваемый муниципалитету, где расположено имущество.
Платят ли иностранные владельцы налог на богатство?
Только если они соответствуют соответствующим порогам и условиям. Многие владельцы не обязаны его уплачивать.
Что произойдет, если я пропущу Modelo 210?
Поздняя подача может привести к процентам и штрафам со стороны Испанской налоговой службы.
Обязан ли я уплачивать налог на прирост капитала, когда продаю?
В большинстве случаев да. Сумма зависит от ваших обстоятельств и налогооблагаемой прибыли.
Мы здесь, чтобы помочь
Покупка недвижимости в Испании — это захватывающая инвестиция, но понимание налоговой системы страны имеет решающее значение для избегания дорогостоящих сюрпризов. От налогов при покупке, таких как ITP, IVA и AJD, до ежегодных обязательств, таких как IBI и Modelo 210, и налогов, подлежащих уплате при продаже, на каждом этапе владения недвижимостью есть свои правила.
Оставаясь информированным и правильно и вовремя подавая ваши налоговые декларации, вы можете с уверенностью наслаждаться вашей испанской недвижимостью, оставаясь при этом полностью в соответствии с испанским налоговым законодательством.
Если вы не уверены в ваших обязательствах, EasySpanishTax здесь, чтобы помочь упростить налоги на недвижимость в Испании так, чтобы они были простыми, точными и без стресса.