西班牙仍然是世界上最受欢迎的度假房产和投资物业购买目的地之一。每年，来自英国、欧盟和美国的数千名买家在阳光海岸、白色海岸、巴利阿里群岛以及其他热门地区购买公寓、别墅和联排别墅。

我们在 EasySpanishTax.com 经常被问到的一个问题是：

"英国、欧盟和美国公民在西班牙拥有物业时支付的税款是否不同？"

简单的答案是：

是的，但并不总是以大多数人所期待的方式。

仅仅你的国籍并不能决定你的西班牙税务。相反，西班牙主要关注你的 税务居住地、你的居住国以及西班牙是否与该国有税收协议。

本指南解释了最重要的差异。

黄金法则：税务居住地比国籍更重要

西班牙税法通常基于 你在哪里是税务居民，而不是你持有的护照。

例如：

• 常住德国的英国公民可能会与住在伦敦的英国公民面临不同的税务。

• 常住法国的美国人可能会与住在德克萨斯的美国人有不同的报告义务。

• 两位瑞典公民可能会因为一位住在西班牙而另一位住在瑞典而支付不同的税款。

对于非居民物业所有者而言，你的税务居住国通常比你的国籍更重要。

每位外国物业所有者需支付的税款

无论你来自英国、欧盟还是美国，西班牙的物业所有者可能会遇到：

• IBI（年度市政物业税）

• 非居民所得税（Modelo 210）

• 出售时的资本利得税

• 财富税（在某些情况下）

• 高全球财富的团结税（适用时）

大多数外国业主主要处理 IBI 和 Modelo 210。

欧盟公民

欧盟居民通常在西班牙的非居民所得税（IRNR）规则下享受最有利的待遇。

如果你居住在其他欧盟国家并拥有西班牙物业：

如果你不出租你的物业

你通常每年需根据西班牙的假定租金收入规则提交一个 Modelo 210。

如果你出租你的物业

一个主要优势是，欧盟居民通常可以在计算应税租金收入之前扣除合格的费用，例如：

• 社区费

• 抵押贷款利息（如允许）

• 保险

• 维修和保养

• 物业管理费

• 地方税

• 业主支付的水电费

对于合格的欧盟/欧洲经济区居民，收入通常按 19% 征税。

英国公民脱欧后的情况

脱欧改变了几个重要的税务规则。

虽然英国公民仍然可以自由拥有西班牙物业，但英国在许多西班牙税务目的上不再被视为欧盟成员国。

租金收入

与大多数欧盟居民不同，英国税务居民在计算西班牙非居民租金收入时通常无法扣除相同范围的物业费用。

相反，征税通常适用于根据适用于非欧盟居民的规则计算的应税租金收入。

一般非居民税率为 24%，适用于符合条件的欧盟/欧洲经济区以外的纳税人。

推定收入税

如果物业仅用于私人用途且未出租，英国业主通常仍需每年提交 Modelo 210。

计算方法基本上与其他非居民相同。

美国公民

美国买家通常假设他们的西班牙税务因其美国国籍而有所不同。

实际上，西班牙通常根据适用于其他非欧盟居民的相同非居民规则对他们征税。

然而，美国公民面临额外的复杂情况：

他们通常在西班牙和美国都有税务义务。

与大多数国家不同，美国对其公民无论其居住地在哪里都征税。

这意味着美国业主可能需要：

• 提交西班牙税务申报表

• 向国税局报告某些外国资产

• 在美国申报西班牙租金收入

• 在适用的情况下申请外税抵免

• 考虑西班牙与美国的税收协议以减少双重征税

美国公民通常值得咨询专业建议，因为两个税制之间的互动可能很复杂。

出售时的资本利得税

当非居民出售西班牙物业时，西班牙对资本增值征税。

一般来说：

• 欧盟公民

• 英国公民

• 美国公民

都受西班牙的资本利得税规则的约束。

主要的区别通常在于增值在业主的税务居住国如何处理。

双重征税协议通常有助于防止相同的增值被征税两次。

3% 的预扣税

一个让许多外国卖家感到惊讶的规则是 3% 的预扣税。

当非居民出售西班牙物业时：

• 买方通常必须保留购买价格的3%。

• 该金额直接支付给西班牙税务局。

• 这作为卖方最终资本利得税的预付款。

这适用于卖方来自英国、欧盟国家或美国的情况。

财富税

西班牙的财富税取决于：

• 你的税务居住国，

• 你的资产所在的位置，

• 地区税务规则，

• 可用的免税额。

一些外国所有者从不支付财富税。

其他拥有高价值西班牙资产的所有者可能需要提交年度申报。

这取决于其应税资产的总价值而不是国籍。

双重征税协议

西班牙与以下国家签署了税收协议：

• 英国，

• 美国，

• 大多数欧盟国家，

• 许多其他国家。

这些协议旨在防止收入被征税两次。

例如：

一位在西班牙支付租金收入税的英国居民可能在英国获得减免。

类似地，美国纳税人通常可以利用外税抵免来减少双重征税，尽管美国报告要求通常比其他国家更为严格。

快速比较

常见误解

"脱欧意味着英国公民不能在西班牙购买物业."

错误。英国公民仍然可以购买和拥有西班牙物业。

"美国公民支付更高的西班牙税款."

不一定。西班牙通常根据适用于其他非欧盟居民的相同非欧盟规则对美国业主征税。

"欧盟公民从不支付 Modelo 210."

不正确。大多数非居民欧盟所有者如果拥有西班牙物业仍需提交 Modelo 210。

"国籍决定西班牙税务."

通常不是。

你的税务居住地通常比你的护照重要得多。

EasySpanishTax.com 如何提供帮助

西班牙的非居民税务可能很快变得令人困惑，特别是当你拥有度假房、出租你的物业或计划将来出售时。

在 EasySpanishTax.com，我们帮助来自英国、欧盟、美国以及许多其他国家的非居民业主：

• 准备和提交 Modelo 210

• 计算非居民物业税

• 提交租金收入申报

• 出售后准备资本利得税申报

• 确保遵循西班牙税务截止日期

我们的在线流程旨在使西班牙物业税务简单、透明且无压力。

无论你是英国人、德国人、瑞典人、法国人、美国人还是来自其他国家，拥有西班牙物业都伴随着持续的税务义务。

最大的差异通常不是基于你的护照，而是基于：

• 你的税务居住地

• 你的国家是否在欧盟/欧洲经济区内

• 你是否出租你的物业

• 西班牙是否与您的母国有税收协议

提前了解这些差异可以帮助你避免昂贵的错误，并确保你遵守西班牙税法。