Un ghid pentru proprietarii de imobile nerezidenți în Spania în 2026
Dacă deții o proprietate în Spania și o închiriezi, s-ar putea să te întrebi: Pot să închiriez proprietatea mea spaniolă fără să plătesc impozit?
Răspunsul simplu este nu.
Dacă primești venituri din închirierea unei proprietăți în Spania, aceste venituri trebuie de obicei declarate la Agenția Fiscală Spaniolă. Acest lucru se aplică fie că închiriezi proprietatea pe termen lung, pe termen scurt, în mod privat, printr-un agent imobiliar sau prin platforme precum Airbnb, Booking.com sau Vrbo.
Pentru proprietarii de imobile nerezidenți, venitul din închiriere se declară folosind Modelo 210, declarația de impozit pe venit pentru nerezidenți din Spania.
Venitul din închiriere în Spania este impozabil
Orice bani pe care îi primești din închirierea proprietății tale spaniole sunt considerați venit impozabil în Spania.
Aceasta include:
Închirieri de vacanță
Venituri din Airbnb
Închirieri Booking.com
Închirieri Vrbo
Închirieri turistice pe termen scurt
Închirieri sezoniere
Închirieri rezidențiale pe termen lung
Acorduri de închiriere private
Chiar dacă închiriezi proprietatea ta doar câteva săptămâni pe an, venitul trebuie totuși declarat.
Mulți proprietari străini consideră în mod greșit că veniturile mici din închiriere nu contează sau că impozitul se aplică doar dacă proprietatea este închiriată tot anul. Aceasta este greșit. În Spania, venitul din închiriere este impozabil din primul euro primit.
Ce se întâmplă dacă nu sunt rezident în Spania?
Dacă nu ești rezident fiscal în Spania, dar deții o proprietate spaniolă, ești totuși responsabil pentru impozitul spaniol pe venitul generat în Spania.
Asta înseamnă că dacă proprietatea ta spaniolă generează venituri din închiriere, trebuie să le declari în Spania, chiar dacă:
Locuiești într-o altă țară
Chiria este plătită într-un cont bancar străin
Chiriașul este din afara Spaniei
Rezervarea a fost efectuată printr-o platformă internațională
Plătești deja impozit în țara ta de origine
Spania impozitează venitul legat de proprietățile spaniole deoarece proprietatea se află în Spania.
Ce formular de impozit folosesc nerezidenții?
Proprietarii de imobile nerezidenți declară de obicei venitul din închiriere spaniol folosind Modelo 210.
Modelo 210 este folosit pentru impozitul pe venit pentru nerezidenți din Spania, numit de asemenea IRNR.
Dacă proprietatea are mai mult de un proprietar, fiecare proprietar trebuie de obicei să depună propriul său Modelo 210 în funcție de procentul de proprietate.
De exemplu, dacă două persoane dețin o proprietate 50 la sută fiecare, fiecare proprietar declară 50 la sută din venitul din închiriere și plătește impozit pe partea sa.
Poti evita impozitul dacă închiriezi privat?
Nu.
Nu contează dacă închiriezi printr-o platformă, un agent, un prieten sau direct către oaspeți. Obligația de a declara venitul din închiriere există în continuare.
Venitul din închiriere privat este tot venitul impozabil.
Încercarea de a evita impozitul acceptând plăți în numerar sau folosind un cont bancar străin poate crea probleme dacă venitul este detectat ulterior. Autoritățile fiscale spaniole pot solicita informații, compara datele și pot impune penalități pentru venitul nedeclarat.
Raportează Airbnb și Booking.com veniturile din închiriere?
Platformele de închirieri de vacanță sunt din ce în ce mai conectate la sistemele de raportare fiscală și controlul reglementărilor. Aceasta înseamnă că autoritățile spaniole pot avea deja acces la informații despre activitatea de închiriere turistică, proprietarii de imobile, platformele de rezervări și venitul din închiriere.
Din acest motiv, nedeclararea veniturilor din închiriere devine mai riscantă.
Dacă Agenția Fiscală Spaniolă primește informații de la o platformă, dar nu vede o declarație corespunzătoare Modelo 210, proprietarul poate primi o cerere de impozit, penalizare sau notificare de inspecție.
Cât impozit plătesc nerezidenții pe venitul din închiriere?
Rata impozitului depinde în principal de locul unde ești rezident fiscal.
Rezidenți din UE și SEE
Proprietarii nerezidenți care sunt rezidenți fiscali în UE sau SEE plătesc în general 19 procente pe profitul net din închiriere.
Asta înseamnă că anumite cheltuieli legate de închiriere pot fi de obicei deduse înainte de calcularea impozitului.
Cheltuielile deductibile pot include:
Taxe de comunitate
Impozitul pe proprietate IBI
Asigurarea proprietății
Reparații și întreținere
Costuri de curățenie
Costuri de utilități plătite de proprietar
Comisioane pentru agenții
Taxe pentru gestionarea proprietății
Costuri de publicitate
Comisioane ale platformei
Dobânda ipotecară legată de proprietate
Cheltuielile trebuie de obicei să fie documentate corespunzător cu facturi și trebuie să se refere la activitatea de închiriere.
Rezidenți din afara UE
Proprietarii nerezidenți din afara UE sau SEE au plătit în mod tradițional 24 procente pe venitul brut din închiriere, fără a deduce cheltuieli.
Cu toate acestea, tratamentul fiscal poate depinde de țara de rezidență a proprietarului, de regulile aplicabile și de eventualele schimbări legale, așa că proprietarii din afara UE ar trebui să își verifice situația cu atenție înainte de a depune.
Exemplu: Calculul impozitului pe închiriere pentru rezidenți din UE
Un proprietar suedez închiriază un apartament în Estepona.
Venitul anual din închiriere: €10,000
Cheltuieli deductibile: €3,000
Profit impozabil: €7,000
Rata impozitului: 19 procente
Impozit de plată: €1,330
Exemplu: Calculul impozitului pe închiriere pentru nerezidenți din afara UE
Un proprietar din UK închiriază un apartament în Marbella.
Venitul anual din închiriere: €10,000
Rata impozitului: 24 procente
Cheltuieli nedeudate în acest exemplu simplificat
Impozit de plată: €2,400
Ce se întâmplă dacă închiriez doar câteva săptămâni?
Trebuie totuși să declari venitul din închiriere.
Chiar și venitul din închirieri ocazionale de vacanță trebuie de obicei raportat. Dacă închiriezi casa ta spaniolă doar pentru o săptămână în timpul verii, acel venit este tot impozabil în Spania.
Restul anului poate, de asemenea, crea o obligație fiscală separată dacă proprietatea este disponibilă pentru utilizare personală. Aceasta este cunoscută sub numele de impozit pe venitul imputat, care se aplică de asemenea multor proprietari nerezidenți.
Ce se întâmplă dacă nu închiriez proprietatea?
Dacă nu închiriezi deloc proprietatea ta spaniolă, s-ar putea să fie nevoie să depui Modelo 210 pentru impozitul pe venitul imputat.
Aceasta este o obligație fiscală separată pentru proprietarii nerezidenți care au o proprietate spaniolă disponibilă pentru utilizare personală.
În termeni simpli:
Dacă închiriezi proprietatea, declari venitul din închiriere.
Dacă nu o închiriezi, poți declara venitul imputat.
Dacă o închiriezi pentru o parte din an și o folosești privat pentru o parte din an, ambele calcule se pot aplica.
Ce se întâmplă dacă închiriez fără a declara impozitul?
Dacă venitul din închiriere nu este declarat, Agenția Fiscală Spaniolă poate percepe:
Impozit neachitat
Interese pentru plată întârziată
Supplimente
Penalități
Verificări suplimentare sau investigații fiscale
Cu cât impozitul rămâne neachitat mai mult timp, cu atât problema poate deveni mai costisitoare.
Venitul din închiriere nedeclarat poate crea, de asemenea, complicații atunci când vinzi proprietatea, aplici pentru licențe, gestionezi moșteniri sau te confrunți cu verificări fiscale viitoare.
Am nevoie de o licență turistică?
Impozitul și licențele de închiriere turistică sunt obligații diferite.
Paying taxes does not automatically mean your property is legally registered for tourist rentals. În funcție de regiune, municipalitate și regulile comunității, s-ar putea să ai nevoie de o licență de închiriere turistică sau un număr de înregistrare.
În zone precum Andaluzia, Costa del Sol, Malaga, Marbella, Estepona, Manilva, Alicante, Valencia, Insulele Baleare și Insulele Canare, regulile de închiriere turistică pot fi stricte și pot varia.
Înainte de a face publicitate pentru închirierea pe termen scurt a proprietății tale, ar trebui să verifici cerințele locale.
Poti deduce cheltuieli?
Dacă ești rezident fiscal din UE sau SEE, poți de obicei să deduci cheltuielile eligibile legate de activitatea de închiriere.
Cu toate acestea, cheltuielile ar trebui să fie:
Direct legate de închiriere
Susținute de facturi sau chitanțe
Alocate corect între perioadele închiriate și cele neînchiriate
Declarate doar în proporție cu cota ta de proprietate
De exemplu, dacă proprietatea ta a fost închiriată timp de 90 de zile și utilizată privat pentru restul anului, nu toate cheltuielile anuale pot fi deduse integral.
Greșeli comune pe care le fac proprietarii de imobile
Mulți proprietari nerezidenți fac greșeli simple, dar costisitoare, cum ar fi:
Credând că venitul din Airbnb este scutit de impozit
Neavând în vedere perioadele scurte de închiriere
Urmând că fiecare proprietar depune separat
Declarând întregul venit în numele unui singur proprietar
Deducând cheltuieli fără facturi
Ignorând perioada neînchirierii
Ratând termenele pentru Modelo 210
Confuzând regulile de licență turistică cu regulile fiscale
Credeți că plățile în bancă străină sunt invizibile
Depunerea corectă ajută la evitarea problemelor ulterioare.
Poti depune singur Modelo 210?
Da.
Mulți proprietari nerezidenți preferă să depună singuri Modelo 210 online în loc să plătească taxe costisitoare unui avocat sau contabil.
Cu sistemul online potrivit, poți introduce detaliile proprietății tale, venitul din închiriere, procentajul de proprietate și cheltuielile pas cu pas. Sistemul poate ajuta la calcularea impozitului și elaborarea corectă a declarației.
Aceasta este deosebit de utilă pentru proprietarii care doresc o modalitate simplă, accesibilă și sigură de a rămâne conformi în Spania.
De ce este mai bine să declari corect venitul din închiriere
Declararea venitului tău din închiriere îți oferă liniște sufletească.
Te ajută să:
Eviți penalitățile
Menții curată înregistrarea ta fiscală spaniolă
Respecți regulile de închiriere din Spania
Pregătești mai bune documente pentru vânzări viitoare
Reduce riscul din raportările platformelor
Înțelegi profitul tău real din închiriere
Rămâi organizat ca proprietar nerezident
Pentru cei mai mulți proprietari, plata impozitului corect este mult mai ieftină decât a face față penalităților mai târziu.
Răspuns final: Pot să îmi închiriez proprietatea spaniolă fără să plătesc impozit?
Nu. Dacă închiriezi proprietatea ta spaniolă și primești venituri, trebuie de obicei să declari aceste venituri în Spania.
Pentru proprietarii nerezidenți, acest lucru se face de obicei cu Modelo 210.
Indiferent dacă închiriezi proprietatea ta pentru o săptămână sau pentru întregul an, prin Airbnb sau în mod privat, venitul din închiriere spaniol ar trebui declarat corect.
Depune-ți impozitul pe închirierea ta spaniolă online
La EasySpanishTax.com,facem mai ușor pentru proprietarii nerezidenți să depună Modelo 210 online.
Platforma noastră este concepută pentru proprietarii străini care doresc o modalitate simplă, accesibilă și sigură de a declara impozitul pe proprietatea spaniolă fără o birocrație complicată sau taxe legale costisitoare.
Dacă închiriezi proprietatea ta spaniolă, nu lăsa obligațiile tale fiscale să devină o problemă.
Începe declarația ta Modelo 210 astăzi cu EasySpanishTax.com și rămâi conform în Spania.