Ghid complet pentru proprietarii de proprietăți de închiriat (2026)
Dacă deți o proprietate de închiriat în Spania, dar locuiești în străinătate, este posibil să fii obligat să declari venitul din chirii la Agenția Fiscală Spaniolă (Agencia Tributaria).
Mulți proprietari de bunuri imobiliare nerezidenți sunt surprinși să descopere că Spania cere ca venitul din chirii să fie declarat chiar și atunci când venitul este deja impozitat în țara lor de origine. Din fericire, Spania are tratate fiscale cu multe țări pentru a ajuta la evitarea dublei impozitări.
În acest ghid, vei învăța exact cum trebuie să declare venitul din chirii nerezidenții în Spania, cum se calculează impozitul, ce cheltuieli pot fi deduse și cum să depui corect Modelo 210.
Dacă dorești o soluție mai simplă, EasySpanishTax.com permite proprietarilor de bunuri imobiliare nerezidenți să completeze declarațiile fiscale spaniole online, păstrând în siguranță toate documentele legate de proprietate pentru anii următori.
Ce este impozitul pe venitul din chirii pentru nerezidenți în Spania?
Când un nerezident obține venit din închirierea unei proprietăți situate în Spania, acel venit este, în general, supus impozitului pe venitul din nerezidenți din Spania (IRNR).
Venitul trebuie, de obicei, declarat folosind Modelo 210, declarația fiscală oficială pentru nerezidenți care obțin venituri în Spania. Spania impozitează venitul din chirii deoarece venitul este generat dintr-un activ situat pe teritoriul spaniol.
Aceasta se aplică:
Închirierilor de vacanță
Închirierilor pe termen lung
Închirierilor sezoniere
Închirierilor Airbnb și de turist pe termen scurt
Vilelor, apartamentelor, caselor de oraș și proprietăților comerciale
Cine trebuie să declare venitul din chirii?
Îți trebuie, în general, să depui Modelo 210 dacă:
Nu ești rezident fiscal spaniol.
Deții proprietăți în Spania.
Primești venituri din chirii de la chiriași.
Proprietatea este închiriată direct sau prin platforme precum Airbnb sau Booking.com.
Chiar dacă venitul din chirii este transferat într-un cont bancar străin, acesta rămâne impozabil în Spania deoarece proprietatea se află în Spania.
Ce rată de impozit se aplică?
Rata de impozit depinde de țara ta de reședință.
Rezidenți din țările UE și SEE
Rata actuală a impozitului este, în general:
19%
Rezidenții din UE și SEE pot de obicei să deducă cheltuielile eligibile legate de activitatea de închiriere.
Rezidenți din afara UE și SEE
Rata standard a impozitului este, în general:
24%
Regulile de deducere diferă și pot fi mai limitate în funcție de legislația aplicabilă și tratatele fiscale.
Ce cheltuieli pot fi deduse?
Unul dintre cele mai mari avantaje pentru rezidenții din UE și SEE este capacitatea de a deduce cheltuielile eligibile.
Cheltuielile comune deducibile pot include:
Taxe de comunitate
Asigurare de proprietate
IBI (impozit local pe proprietate)
Dobândă la ipotecă
Taxe de management imobiliar
Cheltuieli de curățenie
Întreținere și reparații
Costuri ale utilităților plătite de proprietar
Costuri publicitare
Comisioane pentru platforme de închiriere turistică
Cheltuiala trebuie, de obicei, să se relateze direct la generarea veniturilor din chirii și să fie documentată corect.
Exemplu 1: Proprietate de închiriat pe termen lung
Să luăm un exemplu practic.
Proprietar de proprietate
John locuiește în Suedia și deține un apartament în Manilva.
Venitul anual din închirieri
15.000 €
Cheltuieli deduse
Taxe de comunitate: 1.200 €
Asigurare: 300 €
IBI: 500 €
Dobândă la ipotecă: 1.000 €
Total cheltuieli:
3.000 €
Profit impozabil
15.000 € − 3.000 € = 12.000 €
Calculul impozitului
12.000 € × 19% = 2.280 €
Impozit datorat
2.280 €
Exemplu 2: Proprietate de închiriat de vacanță
Venitul brut din chirii
10.000 €
Cheltuieli
Comisioane Airbnb: 500 €
Curățenie: 800 €
Asigurare: 250 €
Taxe de comunitate: 700 €
Total cheltuieli:
2.250 €
Venit impozabil
10.000 € − 2.250 € = 7.750 €
Impozit datorat
7.750 € × 19% = 1.472,50 €
Impozit de plată:
1.472,50 €
Trebuie să declar perioadele când proprietatea este goală?
Da.
Aceasta este una dintre cele mai neînțelese reguli fiscale spaniole.
Dacă proprietatea ta este închiriată doar parțial din an, Spania cere, de obicei:
Declarații ale veniturilor din chirii pentru perioadele închiriate.
Declarații ale impozitului pe venitul imputat pentru perioadele în care proprietatea a fost goală și disponibilă pentru uzul personal.
Mulți proprietari de proprietăți presupun greșit că depunerea declarațiilor veniturilor din chirii este suficientă.
Cât de des trebuie declarat venitul din chirii?
Venitul din chirii este, de obicei, declarat prin Modelo 210.
Programul de declarație depinde de tipul de venit și de perioada de depunere aplicabilă stabilită de Agenția Fiscală Spaniolă. Proprietarii de proprietăți ar trebui să verifice întotdeauna termenele actuale de depunere înainte de a trimite.
Neîndeplinirea termenelor poate duce la:
Suprataxe
Comisioane de întârziere
Penalități
Informații necesare pentru a depune Modelo 210
Înainte de a depune, adună următoarele informații:
Informații personale
Nume complet
Număr NIE
Detalii pașaport
țara de reședință
Adresă străină
Informații despre proprietate
Adresă proprietate
Număr de referință cadastral
Procentaj de proprietate
Informații despre închiriere
Contracte de închiriere
Venituri din chirii primite
Facturi de cheltuieli
Declarații de comision pentru platforme
Documente bancare
Păstrarea acestor documente organizate pe parcursul anului poate simplifica semnificativ procesul de depunere.
Greșeli comune pe care le fac proprietarii de bunuri imobiliare nerezidenți
NeDeclararea veniturilor din Airbnb
Agențiile fiscale spaniole primesc din ce în ce mai multe informații de la platformele online de închiriere.
NeDezvăluirea veniturilor din chirii poate duce la penalități.
Uitarea cheltuielilor deductibile
Mulți proprietari plătesc mai mult impozit decât este necesar pur și simplu pentru că nu revendică cheltuielile eligibile.
Folosirea venitului brut în loc de venitul net
Rezidenții din UE și SEE calculează adesea impozitul pe venitul total din chirii în loc să deducă mai întâi cheltuielile permise.
Uitarea perioadelor goale
Mulți proprietari declară venitul din chirii, dar uită declarația veniturilor imputate pentru perioadele vacante.
Neîndeplinirea termenelor de depunere
Declarațiile întârziate pot deveni costisitoare foarte repede.
Dubla impozitare: Voi plăti impozit de două ori?
Spania are tratate fiscale cu multe țări, inclusiv:
Regatul Unit
Suedia
Norvegia
Dania
Germania
Franța
Statele Unite
În multe cazuri, impozitul plătit în Spania poate fi creditat împotriva impozitelor datorate în țara ta de reședință, reducând sau eliminând dublul impozit.
Pentru că regulile tratatelor variază, este recomandabil să revizuiești regulile aplicabile țării tale specifice.
Cum face EasySpanishTax.com mai ușor impozitul pe venitul din chirii
Depunerea Modelo 210 manual poate fi confuză, mai ales pentru proprietarii străini care nu sunt familiarizați cu procedurile fiscale spaniole.
Cu EasySpanishTax.com poți:
Completa Modelo 210 online
Salvezi informațiile despre proprietate pentru anii următori
Păstrezi acte de proprietate, polițe de asigurare, chitanțe IBI, contracte de închiriere și alte documente în siguranță
Eviți introducerea repetată a acelorași informații în fiecare an
Simplifici procesul de declarație
Menții toate documentele tale legate de proprietate în Spania într-un singur loc
Platforma este concepută specific pentru proprietarii de bunuri imobiliare nerezidenți care doresc o modalitate directă și accesibilă de a se conforma cerințelor fiscale spaniole.
Întrebări frecvente
Am nevoie de un număr NIE pentru a declara venitul din chirii?
Da. În cele mai multe cazuri, proprietarii nerezidenți de bunuri imobiliare au nevoie de un număr NIE pentru a depune declarațiile fiscale în Spania.
Pot doi proprietari să depună o declarație?
Nu. Fiecare proprietar depune, în general, separat în funcție de procentul de proprietate.
Trebuie declarat venitul din Airbnb?
Da. Venitul obținut prin Airbnb, Booking.com, Vrbo sau platforme similare este, în general, impozabil în Spania.
Ce se întâmplă dacă nu depun?
NeDepunerea poate duce la penalități, suprataxe, dobânzi și potențiale probleme atunci când vinzi proprietatea în viitor.
Concluzii finale
Declarația veniturilor din chirii în Spania ca nerezident este o obligație legală care nu ar trebui ignorată. Din fericire, odată ce înțelegi regulile, procesul devine mult mai simplu.
Cheia este să menții evidențe precise, să înțelegi ce cheltuieli pot fi deduse și să depui Modelo 210 corect și la timp.
Dacă deții o proprietate de închiriat în Spania și vrei o modalitate mai ușoară de a-ți gestiona obligațiile fiscale, vizitează:
EasySpanishTax.com
Salvează timp, reduce stresul și păstrează toate informațiile tale fiscale legate de proprietatea ta din Spania organizate în siguranță într-un singur loc.