Ja, Eigentümer von Immobilien im Ausland müssen in der Regel weiterhin Steuern zahlen
Eine der häufigsten Fragen, die ausländische Immobilieneigentümer in Spanien stellen, ist:
"Muss ich weiterhin Steuern zahlen, wenn meine spanische Immobilie leer steht und ich sie nicht vermiete?"
Die Antwort lautet ja.
Wenn Sie kein Bewohner Spaniens sind und eine Immobilie besitzen, die nicht vermietet ist, sind Sie in der Regel verpflichtet, eine Modelo 210-Steuererklärung einzureichen und die sogenannte Besteuerung des fiktiven Einkommens ("Renta Imputada") zu zahlen. Die spanische Steuerbehörde geht davon aus, dass der Besitz einer Immobilie einen finanziellen Vorteil bietet, selbst wenn sie das ganze Jahr über leer steht.
Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass sie keine Steuern zahlen müssen, weil sie keine Mieteinnahmen erzielen. Leider funktioniert die spanische Besteuerung für Nichtansässige nicht so.
Was ist die Steuer auf fiktives Einkommen?
Die Steuer auf fiktives Einkommen ist eine hypothetische Steuer, die auf nicht ansässige Eigentümer von städtischen Immobilien in Spanien angewendet wird, die nicht vermietet sind.
Die spanische Steuerbehörde berechnet ein theoretisches Einkommen basierend auf dem Katasterwert der Immobilie (Valor Catastral), der auf Ihrem jährlichen IBI-Immobiliensteuerbescheid zu finden ist. Dieses fiktive Einkommen wird dann über das Modelo 210 besteuert.
Einfach ausgedrückt: Spanien geht davon aus, dass Ihre Immobilie einen potenziellen Vorteil oder Wert für Sie hat, auch wenn sie das ganze Jahr über leer steht.
Wer muss Modelo 210 einreichen?
Sie müssen normalerweise Modelo 210 einreichen, wenn:
Sie kein steuerlicher Bewohner Spaniens sind.
Sie eine Immobilie in Spanien besitzen.
Die Immobilie für Ihre persönliche Nutzung zur Verfügung steht.
Die Immobilie leer steht oder als Ferienhaus genutzt wird.
Die Immobilie in Teilen oder ganz für einen Teil des Jahres nicht vermietet ist.
Die Pflicht gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie regelmäßig besuchen oder sie überhaupt nicht nutzen.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vermiete?
Wenn Ihre Immobilie Mieteinnahmen erzielt, müssen Sie diese Einkünfte separat über Modelo 210 angeben.
Wenn die Immobilie jedoch nur für einen Teil des Jahres vermietet ist, können Sie zwei Steuerverpflichtungen haben:
Steuer auf Mieteinnahmen für den Zeitraum, in dem die Immobilie vermietet war.
Steuer auf fiktives Einkommen für den Zeitraum, in dem die Immobilie leer war und zur persönlichen Nutzung verfügbar war.
Viele Eigentümer sind überrascht zu erfahren, dass sie möglicherweise beide Situationen im selben Steuerjahr berücksichtigen müssen.
Wie wird die Steuer berechnet?
Die Steuer basiert nicht auf dem Marktwert oder dem Kaufpreis.
Stattdessen wird sie unter Verwendung des Katasterwerts berechnet, der auf Ihrem IBI-Beleg angezeigt wird.
Allgemein ist die steuerliche Basis:
1,1 % des Katasterwerts, wenn er in den letzten Jahren revidiert wurde.
2 % des Katasterwerts in einigen anderen Fällen.
Der anwendbare Steuersatz für Nichtansässige wird dann auf diesen Betrag angewendet.
Da jede Immobilie unterschiedlich ist, variiert der genaue Betrag von Eigentümer zu Eigentümer.
Muss jeder Eigentümer separat einreichen?
Ja.
Wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat, muss jeder Eigentümer seine eigene Modelo 210-Erklärung basierend auf seinem Eigentumsanteil einreichen.
Zum Beispiel:
Ehemann besitzt 50%
Frau besitzt 50%
Jeder Ehepartner reicht eine separate Modelo 210-Erklärung für seinen Anteil an der Immobilie ein.
Was passiert, wenn ich nicht einreiche?
Die Nichtermittlung von Modelo 210 kann zu folgenden Konsequenzen führen:
Verspätungszuschläge.
Zinsen.
Finanzielle Strafen.
Zukünftige Komplikationen beim Verkauf der Immobilie.
Viele ausländische Eigentümer erfahren erst Jahre später von der Verpflichtung, wenn sie ihre Immobilie verkaufen oder ihre steuerliche Situation überprüfen.
Je länger die Verzögerung, desto teurer kann es werden, frühere Jahre zu regulieren.
Reicht meine IBI-Steuer nicht aus?
Nein.
Dies ist eines der größten Missverständnisse unter Eigentümern von Nichtansässigen.
IBI ist eine lokale kommunale Immobiliensteuer, die an Ihr Rathaus gezahlt wird.
Modelo 210 ist eine völlig separate nationale Steuer, die an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) gezahlt wird. Die Zahlung der IBI entfernt nicht Ihre Verpflichtung zur Einreichung von Modelo 210.
Wann ist die Frist?
Für Immobilien, die nicht vermietet sind, muss Modelo 210 in der Regel jährlich für das vorherige Steuerjahr eingereicht werden.
Die Frist für die Einreichung ist normalerweise der 31. Dezember des folgenden Jahres.
Zum Beispiel:
Steuerjahr 2025
Frist zur Einreichung: 31. Dezember 2026
Der einfache Weg, Modelo 210 online einzureichen
Bei EasySpanishTax.com machen wir es für ausländische Immobilieneigentümer einfach, die spanischen Steuervorschriften einzuhalten.
Unsere Online-Plattform ermöglicht es Ihnen:
Ihre Modelo 210-Erklärung selbst auszufüllen.
Ihre Steuer automatisch zu berechnen.
Ihre Informationen in wenigen Minuten online einzureichen.
Ihre Immobilienunterlagen sicher zu speichern.
Alle zukünftigen Erklärungen in einem Konto zu behalten.
Zeit zu sparen und kostspielige Fehler zu vermeiden.
Keine komplizierte Bürokratie. Kein Steuerwissen erforderlich.
Selbst wenn Ihre spanische Immobilie völlig leer steht und keine Mieteinnahmen generiert, müssen Sie in der Regel weiterhin Modelo 210 einreichen und die Steuer auf fiktives Einkommen als nicht ansässiger Eigentümer bezahlen.
Die gute Nachricht ist, dass der Prozess einfach sein kann, wenn Sie die Regeln verstehen und die richtigen Werkzeuge verwenden.
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