Spanien bleibt eines der weltweit beliebtesten Ziele für den Kauf von Ferienhäusern und Anlageimmobilien. Jedes Jahr erwerben Tausende von Käufern aus dem Vereinigten Königreich, der Europäischen Union und den Vereinigten Staaten Wohnungen, Villen und Stadthäuser an der Costa del Sol, Costa Blanca, den Balearen und anderen beliebten Regionen.

Eine Frage, die wir häufig bei EasySpanishTax.com gestellt bekommen, ist:

"Zahlen Bürger aus dem Vereinigten Königreich, der EU und den USA unterschiedliche Steuern, wenn sie in Spanien eine Immobilie besitzen?"

Die einfache Antwort lautet:

Ja, aber nicht immer auf die Art und Weise, die die meisten Menschen erwarten.

Allein Ihre Nationalität bestimmt nicht Ihre spanischen Steuern. Stattdessen schaut Spanien hauptsächlich auf Ihren steuerlichen Wohnsitz, Ihr Wohnsitzland und ob Spanien ein Steuerabkommen mit diesem Land hat.

Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Unterschiede.

Die Goldene Regel: Steuerlicher Wohnsitz ist wichtiger als die Staatsangehörigkeit

Das spanische Steuerrecht basiert im Allgemeinen auf dem Ort, an dem Sie steuerlich ansässig sind, nicht auf dem Pass, den Sie besitzen.

Zum Beispiel:

• Ein britischer Bürger, der dauerhaft in Deutschland lebt, könnte anders besteuert werden als ein britischer Bürger, der in London lebt.

• Ein Amerikaner, der in Frankreich lebt, könnte andere Berichtspflichten haben als ein Amerikaner, der in Texas lebt.

• Zwei schwedische Staatsbürger könnten unterschiedliche Steuern zahlen, wenn einer in Spanien und der andere in Schweden lebt.

Für nicht ansässige Immobilienbesitzer ist das Land, in dem Sie steuerlich ansässig sind, oft wichtiger als Ihre Nationalität.

Steuern, die jeder ausländische Immobilienbesitzer zahlt

Unabhängig davon, ob Sie aus dem Vereinigten Königreich, der EU oder den USA kommen, können Immobilienbesitzer in Spanien auf Folgendes stoßen:

• IBI (jährliche Kommunalsteuer auf Immobilien)

• Ertragssteuer für Nichtansässige (Modelo 210)

• Kapitalertragsteuer beim Verkauf

• Vermögensteuer (in einigen Fällen)

• Solidaritätssteuer auf sehr hohes weltweites Vermögen (wo zutreffend)

Die meisten ausländischen Besitzer müssen hauptsächlich mit IBI und Modelo 210 umgehen.

EU-Bürger

EU-Ansässige erhalten im Allgemeinen die günstigste Behandlung gemäß den Regeln zur Ertragssteuer für Nichtansässige (IRNR) in Spanien.

Wenn Sie in einem anderen EU-Land leben und eine spanische Immobilie besitzen:

Wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten

Sie müssen normalerweise jedes Jahr ein Modelo 210 basierend auf den fiktiven Mieteinkommensregeln Spaniens einreichen.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten

Ein großer Vorteil ist, dass EU-Ansässige in der Regel berechtigte Ausgaben abziehen können, bevor sie das steuerpflichtige Mieteinkommen berechnen, z. B.:

• Gemeinschaftsgebühren

• Hypothekenzinsen (wo erlaubt)

• Versicherung

• Reparaturen und Wartung

• Immobilienverwaltungsgebühren

• Kommunalsteuern

• Die vom Eigentümer gezahlten Nebenkosten

Einkommen wird allgemein mit 19% für berechtigte EU/EEA-Ansässige besteuert.

UK-Bürger nach dem Brexit

Der Brexit hat mehrere wichtige Steuerregeln verändert.

Obwohl britische Staatsbürger weiterhin frei spanische Immobilien besitzen können, wird das Vereinigte Königreich nicht mehr als EU-Mitgliedstaat für viele spanische Steuerzwecke behandelt.

Mieteinkommen

Im Gegensatz zu den meisten EU-Ansässigen können britische Steueransässige im Allgemeinen nicht die gleiche Vielzahl von Immobilienkosten abziehen, wenn sie das spanische Mieteinkommen für Nichtansässige berechnen.

Stattdessen wird die Besteuerung allgemein auf das brutto steuerpflichtige Mieteinkommen gemäß den Regeln für Nicht-EU-Ansässige angewendet.

Der allgemeine Steuersatz für Nichtansässige beträgt 24% für Steuerzahler außerhalb der berechtigten EU/EEA-Gruppe.

Fiktive Erträge

Wenn die Immobilie nur privat genutzt und nicht vermietet wird, müssen britische Eigentümer normalerweise jedes Jahr Modelo 210 einreichen.

Die Berechnungsmethode ist im Wesentlichen die gleiche wie bei anderen Nichtansässigen.

US-Bürger

Amerikanische Käufer nehmen oft an, dass ihre spanischen Steuern aufgrund ihrer US-Staatsangehörigkeit anders behandelt werden.

Tatsächlich besteuert Spanien sie im Allgemeinen nach denselben Regeln für Nichtansässige, die für andere Nicht-EU-Ansässige gelten.

Allerdings stehen US-Bürger vor einer zusätzlichen Komplikation:

Sie haben normalerweise Steuerpflichten sowohl in Spanien als auch in den Vereinigten Staaten.

Im Gegensatz zu den meisten Ländern besteuert die Vereinigten Staaten ihre Staatsbürger unabhängig davon, wo sie leben.

Das bedeutet, dass US-Besitzer möglicherweise Folgendes tun müssen:

• Spanische Steuererklärungen einreichen

• Bestimmte ausländische Vermögenswerte beim IRS melden

• Spanisches Mieteinkommen in den USA angeben

• Wo verfügbar, ausländische Steuervergünstigungen beantragen

• Das Steuerabkommen zwischen Spanien und den USA in Betracht ziehen, um eine doppelte Besteuerung zu reduzieren

Professionelle Beratung ist oft lohnenswert für US-Bürger, da die Wechselwirkungen zwischen den beiden Steuersystemen komplex sein können.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

Wenn Nichtansässige spanische Immobilien verkaufen, besteuert Spanien den Kapitalgewinn.

Im Allgemeinen:

• EU-Bürger

• UK-Bürger

• US-Bürger

unterliegen alle denselben Regeln zur spanischen Kapitalertragsteuer auf spanische Immobilien.

Der Hauptunterschied liegt normalerweise darin, wie der Gewinn anschließend im Land des steuerlichen Wohnsitzes des Eigentümers behandelt wird.

Doppelbesteuerungsabkommen helfen oft, zu verhindern, dass derselbe Gewinn doppelt besteuert wird.

Die 3 % Einbehaltung

Eine Regel, die viele ausländische Verkäufer überrascht, ist die 3 % Einbehaltung.

Wenn ein Nichtansässiger spanische Immobilien verkauft:

• Der Käufer muss in der Regel 3 % des Kaufpreises einbehalten.

• Der Betrag wird direkt an die spanische Steuerbehörde gezahlt.

• Es fungiert als Vorauszahlung auf die endgültige Kapitalertragsteuer des Verkäufers.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer aus dem Vereinigten Königreich, einem EU-Land oder den USA stammt.

Vermögensteuer

Die Vermögensteuer in Spanien hängt von Folgendem ab:

• wo Sie steuerlich ansässig sind,

• wo sich Ihre Vermögenswerte befinden,

• regionalen Steuervorschriften,

• verfügbaren Ausnahmen.

Einige ausländische Eigentümer zahlen niemals Vermögensteuer.

Andere mit wertvollen spanischen Vermögenswerten müssen möglicherweise jährliche Erklärungen abgeben.

Dies hängt vom Gesamteinkaufswert ihrer steuerpflichtigen Vermögenswerte und nicht von ihrer Nationalität ab.

Doppelbesteuerungsabkommen

Spanien hat Steuerabkommen mit:

• dem Vereinigten Königreich,

• den Vereinigten Staaten,

• den meisten EU-Ländern,

• vielen anderen Nationen weltweit.

Diese Abkommen zielen darauf ab, eine doppelte Besteuerung des Einkommens zu verhindern.

Zum Beispiel:

Ein im Vereinigten Königreich ansässiger Steuerzahler, der spanische Steuern auf Mieteinkünfte zahlt, könnte Erleichterung im Vereinigten Königreich erhalten.

Ähnlich können US-Steuerzahler oft ausländische Steuervergünstigungen nutzen, um die doppelte Besteuerung zu reduzieren, obwohl die Berichterstattungspflichten der USA umfangreicher sind als die der meisten anderen Länder.

Schneller Vergleich

Häufige Missverständnisse

"Der Brexit bedeutet, dass britische Staatsbürger keine Immobilien in Spanien kaufen können."

Falsch. Britische Staatsbürger können weiterhin spanische Immobilien kaufen und besitzen.

"US-Bürger zahlen höhere spanische Steuern."

Nicht unbedingt. Spanien besteuert US-Besitzer im Allgemeinen nach denselben Nicht-EU-Regeln wie andere Nicht-EU-Ansässige.

"EU-Bürger zahlen niemals Modelo 210."

Incorrect. Die meisten nicht ansässigen EU-Eigentümer müssen weiterhin Modelo 210 einreichen, wenn sie spanische Immobilien besitzen.

"Die Nationalität bestimmt die spanische Steuer."

Normalerweise nicht.

Ihr steuerlicher Wohnsitz ist in der Regel viel wichtiger als Ihr Pass.

Wie EasySpanishTax.com helfen kann

Die spanische Besteuerung von Nichtansässigen kann schnell verwirrend werden, insbesondere wenn Sie ein Ferienhaus besitzen, Ihre Immobilie vermieten oder in Zukunft verkaufen möchten.

Bei EasySpanishTax.com helfen wir nicht ansässigen Eigentümern aus dem Vereinigten Königreich, der EU, den USA und vielen anderen Ländern:

• Modelo 210 vorbereiten und einreichen

• Die Steuer für nicht ansässige Immobilien berechnen

• Erklärungen zum Mieteinkommen einreichen

• Kapitalertragsteuererklärungen nach dem Verkauf vorbereiten

• Fristgerecht mit den spanischen Steuerfristen konform bleiben

Unser Online-Prozess wurde entwickelt, um die spanischen Immobiliensteuern einfach, transparent und stressfrei zu gestalten.

Ob Sie britisch, deutsch, schwedisch, französisch, amerikanisch oder aus einem anderen Land sind, der Besitz von Immobilien in Spanien bringt laufende Steuerverpflichtungen mit sich.

Die größten Unterschiede basieren normalerweise nicht auf Ihrem Pass, sondern auf:

• Ihrem steuerlichen Wohnsitz

• Ob Ihr Land innerhalb oder außerhalb der EU/EEA liegt

• Ob Sie Ihre Immobilie vermieten

• Ob Spanien ein Steuerabkommen mit Ihrem Heimatland hat

Diese Unterschiede frühzeitig zu verstehen, kann Ihnen helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden und sicherzustellen, dass Sie vollständig mit dem spanischen Steuerrecht konform bleiben.